Как подготовиться к строительству дома и не пропустить начало сезона

Рецензент статьи: Мария Банах, архитектор компании Z500

Успех любого дела зависит от правильной подготовки. Если вы хотите пришить пуговицу к рубашке, но не позаботились о покупке ниток подходящего цвета, результат будет, мягко говоря, так себе. Что уж говорить о строительстве дома – процессе сложном, многоплановом и жёстко привязанном к весенне-летнему сезону. Если заблаговременно не позаботиться о получении разрешений, проведении геодезических и проектных работ, строители не смогут вовремя зайти на участок. Это означает, что заканчивать строительство придётся под осенним дождём или переносить работы на следующее лето.

Эта статья посвящена подробному разбору подготовительных этапов, которые необходимо сделать перед началом любой стройки. Мы расскажем, что сделать, а главное – сколько времени займёт подготовка и когда её нужно начинать, чтобы приступить к основным работам, как только потеплеет. Предположим, что земля для строительства уже куплена. Если вы только планируете приобретение, советуем ознакомиться со статьёй «Правила выбора земельного участка».

СОДЕРЖАНИЕ

Лучшее время для строительства

Этап №1 – определение пятна жилой застройки в местной архитектуре

Этап №2 – заказываем геологическую и геодезическую съёмку

Этап №3 – выбираем проект строительства дома

Этап №4 – получение строительного паспорта и уведомление о начале работ

Этап №5 – выбор подрядчика для ведения строительства

Этап №6 – подготовка участка

Лучшее время для строительства

Климатические особенности нашей страны не позволяют вести строительные работы круглый год. Вернее, осенью и зимой строить тоже можно, но расходы на обогрев, освещение площадки и защиту от осадков повысят итоговый ценник едва ли не в полтора раза. Поэтому все компании, работающие в сфере частного домостроения, активизируются с приходом тепла. По этой же причине цены на стройматериалы и готовые проекты коттеджей в марте традиционно взлетают вверх. Следовательно, зима – лучшее время, чтобы купить всё необходимое для стройки.

Строительные работы, от рытья траншей до монтажа кровли и отделки наружных стен, необходимо успеть завершить до начала осенних дождей. Подключив электричество и отопление, осенью и зимой можно без спешки заняться внутренней отделкой. Но чтобы приступить к закладке фундамента в марте-апреле и завершить возведение коробки до начала холодов, следует заняться подготовкой документов не позднее октября-ноября. 

Исходный пакет документов включает всего две позиции:

• Паспорт.
• Правоустанавливающий документ на участок.

Всё остальное оформляется в процессе подготовки.

Этап №1 – определение пятна жилой застройки в местной архитектуре

Хотя участок вам и принадлежит полностью, но очень бывает, что строить можно не везде. Поэтому самое первое, что нужно определить - данные, где можно строить на вашем участке, а где нельзя - т.е. определить пятно жилой застройки на участке. Ограничения на размещение дома с террасами накладывают: близость соседних построек, насаждений, линий коммуникаций - которые уже есть или планируются в будущем, градостроительные нормы застройки поселка. Такую информацию предоставит вам архитектор в местной администрации по вашему запросу.

Если в отделе архитектуры поселка есть генеральный план населенного пункта — тогда вы сможете заказать выкопировку ген плана вашего участка из этого документа.

Для частного строительства, к сожалению, нет четкой формы документа, которую чиновники обязаны вам выдать, они предоставят информацию в свободной форме. Поэтому нет и точного списка документов, которые нужно предоставить. Эта услуга бесплатна.

Исходя из опыта, можем сказать, что мало кто знает, что соседние постройки, коммуникации в некоторых случаях накладывают существенные ограничения на границы пятна застройки вашего дома. Но если при получении строительного паспорта окажется, что габариты будущего дома больше допустимого пятна застройки — последствия неприятны: вам не выдадут строительный паспорт, придется заменить проект.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем не полениться и определить пятно жилой застройки в местной архитектуре! Тогда вы будете выбирать проект спокойно, зная на какие максимальные габариты дома сможете рассчитывать.

И еще: полученные ограничения будут касаться только жилого дома. Размещение гаража на участке регламентируется другими правилами.

Получение исходных данных по пятну застройки в местном отделе архитектуры может занять около 7 дней.

Этап №2 – заказываем геологическую и геодезическую съёмку

Геология участка

Структура грунтов, на которых вы собираетесь возводить дом, может оказаться менее прочной, чем на соседних участках. Печальные результаты этой ошибки – трещины в фундаменте, под которым поплыл грунт, перекос стен, сырость из-за просачивающейся влаги и т.д. Конечно, заливка мощного фундамента «с запасом» исключит повреждения из-за подвижки грунта, но зато и стоимость строительства увеличится на заметную сумму. Геологическая разведка и последующий пересчёт параметров фундамента (адаптация, как говорят архитекторы) обойдутся дешевле.

Получив на руки результат геологической экспертизы, обратитесь к нам для адаптации фундамента. Наши специалисты выполняют расчёты в качестве дополнительной услуги.

Следует добавить, что порядочные строительные компании никогда не приступают к возведению дома без результатов геологоразведки. Они не могут рисковать своим добрым именем, если под домом окажутся слабые грунты, и его «поведёт». Конечно, вы всегда найдёте компанию-однодневку или бригаду, которые готовы работать вообще без документов. Но если через год в стенах появятся трещины, предъявлять претензии будет уже некому.

Геодезическая съёмка

Не менее важным этапом, чем геология, является геодезическая съёмка. Она необходима, чтобы:

• определить перепады высот в пределах участка, чтобы исключить вероятность подтопления фундамента водой, стекающей с более высокой точки;
• выявить в границах пятна застройки место, где понадобится минимальный объём земляных работ по выравниванию площадки под дом;
• рассчитать, в каком объёме понадобятся земляные работы, и благодаря этому сократить расходы;
• определить высоту чистого пола, по которой строители рассчитают глубину закладки фундамента.

Так ли необходима геодезическая съёмка?

Строительные компании, отвечающие за результаты приложения своего труда, при возведении каждого объекта пользуются общеизвестной формулой надёжности:

геологоразведка + геодезическая съёмка + адаптированный фундамент = гарантированная надёжность дома по минимальной стоимости

После выезда специалиста на объект подготовка итогового отчёта занимает от одной до двух недель. Обе экспертизы могут проводиться одновременно, что сэкономит вам время.

Этап №3 – выбираем проект дома

Каждому разумному человеку понятно, что лучше строить по проекту, чем без него, потому что:

• имея на руках проект, вы точно знаете, как будет выглядеть готовый дом;
• документация позволит составить смету и заранее определить, в какую сумму встанет стройка;
• можно контролировать ход работ и при обнаружении несоответствий выставлять строителям обоснованные претензии, требуя переделать огрехи;
• при смене подрядчика новая бригада будет понимать, что уже сделано;
• можно чётко рассчитать последовательность действий, что уменьшит трудозатраты и сократит время.

Подробный проект представляет собой своеобразную инструкцию для строителей, жёстко регламентирующую их работу. При его наличии подрядчику или прорабу будет крайне сложно обосновать необходимость добавочных расходов. Если всё делается строго по документации, то расходы должны соответствовать смете.

Чтобы не ошибиться при выборе проекта, действуйте в соответствии со следующим планом:

1. Определите границы своих финансовых возможностей, чтобы не пришлось прекращать строительство на этапе укладки стропил или коммуникаций из-за того, что внезапно закончились деньги.
2. Составьте список комнат будущего дома, укажите назначение и примерную площадь каждого помещения. Подсчитайте общую площадь, примите решение по этажности.
3. Сверьтесь с пятном застройки. Если нужно, скорректируйте свои запросы.

В итоге у вас будет примерная площадь дома и его стоимость. Исходя из этих цифр, рассматривайте готовые проекты, которые вписываются в заданные параметры. Не забудьте, что цена проекта дома может немного увеличиться из-за адаптации фундамента и других изменений в типовом проекте.

Так ли нужна адаптация?

В готовом проекте фундамент рассчитан на средние показатели грунта. На вашем участке картина может оказаться совсем другой. Не факт, что фундамент станет дороже: если геологи обнаружат на участке надёжные твёрдые грунты, проект можно будет немного облегчить, и как следствие конечная смета уменьшится.

Сколько времени уходит на выбор проекта дома?

Практика показывает, что между первым посещением нашего сайта и принятием решения о покупке проекта проходит, в среднем, около полугода. Поэтому, чем раньше вы начнёте изучать варианты, тем лучше.

Три-четыре недели понадобится, чтобы дождаться результатов геологической и геодезической экспертизы, получить данные пятна застройки и сделать окончательный выбор.

Допустим, вы выбрали полностью готовый проект, который не нужно адаптировать к украинской нормативной базе. Далее вам придётся:

• заказать адаптацию фундамента – на расчёт уйдёт две недели;
• подготовить генеральный план и эскизы (чтобы вы получили строительный паспорт) – неделя;
• дождаться, пока служба доставки привезёт проектную документацию – от 2 до 5 дней.

Как получить строительный паспорт для начала строительства дома?

Закладывайте не менее пяти месяцев заранее, чтобы изучить рынок проектов и сделать свой выбор.Прибавьте к ним ещё два месяца (в среднем, около 50 дней) на получение исходных документов и покупку проекта.

При выборе обязательно обратите внимание на срок разработки. Если на сайте указано 30 дней – значит, документация не адаптирована к украинским ДБН. Адаптация занимает до полутора месяцев (45 календарных дней).

Если вам захочется изменить типовой проект, то время подготовки документов увеличится, в зависимости от сложности перерасчёта, от двух недель до полутора месяцев.

После получения на руки всех документов:

• пятна застройки;
• данных геологической и геодезической разведки;
• проектной документации –

можно с облегчением переходить к следующим этапам – получению разрешения на строительство и выбору подрядчиков.

Этап №4 – получение строительного паспорта и уведомление о начале работ

Получение строительного паспорта и последующее уведомление гос органов о начале стройки гарантирует вам бесхлопотное введение дома в эксплуатацию, последующую прописку, подключение коммуникаций. 

Оформлять строительный паспорт во время строительства или после него рискованно: если окажется что строительство не соответствует Державним Будівельним Нормам придется заплатить серьезные штрафы (до 500 минимальных зарплат), или даже сносить постройку и менять проект (согласно ст.96 КоАП и п.1 ст. 197 УК). Лучше всего это делать после приобретения проекта параллельно с поиском подрядчика.

Где получить строительный паспорт: в местном органе самоуправления, в отделе архитектуры, там где вы брали информацию о пятне застройки.

Какие документы для этого нужны: на 01.12. 2018 года кроме документов на землю, документов владельцев земли, вам необходимо предоставить:

• эскизные намерения застройки — сюда входит то, что мы предоставляем в пакете документов "Все для согласования";
• копия геодезической съемки.

За 14 дней вам должны выдать строительный паспорт, если: 

• правильно соблюдены отступы от границ участка,
• в поданных документах нет ошибок и противоречий.

После получения строительного паспорта в обязательном порядке следует уведомить государственные градостроительные органы о начале строительных работ. Обратиться вам нужно не позже чем за один календарный день до начала подготовительных работ. Уведомление подается бесплатно, оформить его можно онлайн в приложении "Дия". Для этого требуется только строительный паспорт на руках. Инструкция по подаче уведомления о начале строительных работ здесь.

После уведомления государственных органов о начале строительства можно приступать к последнему подготовительному этапу!

Этап №5 – выбор подрядчика для ведения строительства

Почему выбирать подрядчика стоит только после покупки проекта дома? Потому что с готовым проектом на руках проще объяснить, что требуется от строителей, и оценить, насколько организация готова это выполнить.

Наша компания разработала полезный для заказчиков документ – тендерное предложение. Оно представляет собой смету, в которой не заполнен столбец с ценами, что значительно упрощает переговоры с подрядчиками. Каждый из них самостоятельно проставляет свои расценки, вам остаётся лишь изучить все предложения и выбрать самое разумное из них.

Советуем при выборе подрядчика обращать внимание на следующие моменты:

1. Информация на официальном сайте. Помимо красивых фото готовых домов, в портфолио должны быть фотоподборки, освещающие весь рабочий процесс, начиная с подготовки участка.
2. Отзывы клиентов. Ищите их не только на официальном сайте (там обычно только похвалы), но и на независимых ресурсах. Обращайте внимание на отзывы, в которых люди подробно рассказывают о замеченных недочётах и приводят конкретные детали событий.
3. Личное впечатление. Посетите офис каждой стройкомпании, оцените, как поставлена работа. Побеседуйте с сотрудниками, поинтересуйтесь, смогут ли рабочие выполнить какие-то нестандартные пожелания, или все работы ведутся только по шаблону.
4. Наличие закупщика или прораба. Если в штате подрядчика нет таких должностей – значит, у них нет и собственных строителей. Все работы ведутся с привлечением субподрядчиков, а значит, уровень ответственности за результат оставляет желать лучшего. Если прораб всё-таки есть, советуем выяснить, кто и как контролирует его работу.
5. Посещение объекта. Узнайте адрес объекта, на котором прямо сейчас ведутся работы, и обязательно отправляйтесь туда, чтобы увидеть обстановку собственными глазами. Поговорите с рабочими, не стесняйтесь задавать им вопросы. Нужно понять, как организована работа – ведь тоже самое будет происходить и на вашем участке.
6. Составление договора и сметы. Эти документы должны подробно описывать все этапы строительства, поэтому советуем для их оформления обратиться к профессионалам. Грамотно составленный договор и подробно просчитанная смета защитят ваши интересы, сэкономят время и сведут к минимуму попытки подрядчика пренебречь вашими интересами в свою пользу.
7. Гарантии. Солидные строительные компании предоставляют не менее чем 10-летнюю гарантию на возведенные дома. Если подрядчик отказывается закрепить гарантийные обязательства в договоре – вряд ли стоит ему доверять.
8. Финансовое положение подрядчика. Если вы перечислите строительной компании деньги на строительство, а она внезапно объявит себя банкротом – вы потеряете свои средства. Проверьте на портале Единого государственного реестра юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований (https://usr.minjust.gov.ua/content/home) или на онлайн-сервисах по типу https://youcontrol.com.ua/, нет ли у подрядчика долгов, судебных споров или неуплаченных налогов. Для этого понадобится ЄДРПОУ компании, который обычно указан в образце типового договора, выложенном на её сайте.

Выбор строительной организации – дело ответственное, не терпящее суеты и эмоциональных решений. На отработку всех подходящих компаний и выбор лучшей из них уйдёт не меньше месяца.

Этап №6 – подготовка участка

Чтобы не терять время, подготовительные работы на участке можно выполнять параллельно со сбором и оформлением документов. Они стандартны для любого строительства.

1. Расчистите участок, уберите ветхие строения, которые в любом случае придётся сносить, вывезите обломки и строительный мусор. Они будут мешать рабочим и затруднят перемещение строительной техники. Организуйте удобные подъезды к участку.
2. Заведите на территорию электрокабель и подключите к сети. На первых порах можно договориться с соседями и провесить от них временную линию, пока оформляются документы в энергосбыте.
3. Строителям понадобится доступ к воде, его тоже можно получить по договорённости с соседями. Как вариант – пробурите скважину к водоносному горизонту.
4. Установите на участке вагончик для строителей, если подрядчик не обеспечивает своих работников бытовкой.
5. Если подключение к электричеству отсутствует – это самый долгий процесс: энергосбыт выполняет такие заявки в течение 90 дней. Остальные задачи при грамотной организации дела решаются в течение трёх дней, если найти добросовестных исполнителей.

На этом, собственно говоря, подготовка к строительству заканчивается. Можно приглашать на участок строителей и приступать к непосредственным работам.

Выводы

Вкратце перечислим этапы подготовки к строительству.

1. Определите пятно жилой застройки в местной архитектуре. Эта информация позволяет определиться с габаритами дома.
2. Проведите геологические и геодезические изыскания, чтобы получить исходные данные для выбора типа фундамента и посадки дома на участок.
3. Выберите проект дома. Учитывая данные пятна жилой застройки участка и геологии, закажите проект, соответствующий всем требованиям постройки.
4. Оформите строительный паспорт и подайте уведомление о начале работ.
5. Выберите строительную фирму.
6. Подготовьте строительную площадку до начала строительных работ.

Некоторые из перечисленных шагов можно делать параллельно, но для большинства из них каждое последующее действие становится продолжением предыдущего. Если вы не получите пятно застройки, то не сможете определиться с габаритами дома. Не сделаете геологию участка – не выберете фундамент и не приступите к работам.

Подсчитав время, необходимое для прохождения всех этапов подготовительного квеста, получаем его минимальную длительность. Она составляет 90 календарных дней, т.е. около трех-четырех месяцев, при условии, что всё пройдёт гладко и без задержек. Как видите, чтобы начать работы весной, подготовку нужно начинать в октябре, самое позднее – в ноябре.

У вас уже есть опыт строительства дома? Будем искренне благодарны, если вы поделитесь им с другими застройщиками на страницах нашего сайта.

ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ