Вибір земельної ділянки для придбання - відповідальна і важлива задача, яка вимагає вдумливого і педантичного підходу. Безліч підводних каменів і юридичних нюансів, про які міщанин скоріше за все не здогадується, підстерігають покупця на шляху до заповітної угоди. Незалежно від того, що за будівлю ви плануєте зводити - маленькі будиночки або просторі особняки в кілька поверхів, - тільки правильно обрана ділянка допоможе реалізувати ваші цілі. Про те, як зробити придбання ділянки вигідним придбанням і уникнути типових помилок, і піде мова в цій статті.
Основні критерії хорошої ділянки:
1. Правильне цільове призначення.
У документах на ділянку вказано його цільове призначення, від якого залежить, які будинки дозволено будувати на відведеній землі. Одне з формулювань, яке ідеально підходить для побудови заміського будинку для постійного проживання - «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд». Таке цільове призначення розв'язує вам руки і дає право будувати будь-який будинок, більш того - оформити там прописку.
Більшість земельних ділянок, які входять в садові товариства, оформлені як ділянки для ведення садового господарства. Тут вийде побудувати тільки невеликий будиночок, що не призначений для постійного проживання, тобто тут ви не реалізуєте проекти великих будинків. Перед тим, як створювати проект, та й взагалі замислюватися про будівництво, доведеться вивчити статут садового товариства: там прописані норми будівель, але це вже не буде будинок вашої мрії, та й прописку в такому будиночку оформити не можна.
Якщо вам пропонують ділянку, в якому цільове призначення має інше формулювання, дуже рекомендуємо звернутися за консультацією до юриста.
Вартість дачних ділянок залежить у тому числі і від того, яке цільове призначення вказали при оформленні: чим більш вигідне формулювання, тим вище ціна. Але в більшості випадків це вигідне вкладення і виправдані витрати.
В обов'язковому порядку переконайтеся, що ділянці присвоєно кадастровий номер.
2. Близько розташовані будівлі.
На те, яким буде ваш майбутній будинок, впливає:
- Наскільки близько до кордону вашої ділянки зведені будови сусідів;
- Наскільки близько проходять лінії комунікацій;
- Будівельні матеріали, які використовувалися в будівництві сусідського будинку.
Є вимоги пожежної безпеки, які накладають деякі обмеження. Наприклад, відстань між вашим і сусідським будинком має бути не менше 6 метрів, а в деяких випадках - не менше 15м. Це залежить від багатьох факторів, у тому числі і від того, які будматеріали використовуються в обох будинках. Також до будинку повинен бути доступ пожежної машини, для чого облаштовують вільний доступ шириною 3,5 метри.
Ваш будинок повинен розташовуватися не ближче, ніж 1 метр від межі ділянки.
Відстань між лініями комунікацій і будинків повинна бути від 2 до 10 метрів, а між кордоном дому та лінією електропередач - від 2 до 8 метрів.
Відстань від будинку до септика становить мінімум 5-8 метрів, а від септика до свердловини - мінімум 20 метрів.
Це особливо важливо, коли мова йде про ділянку нестандартної форми: проекти для вузьких ділянок повинні будуватися з урахуванням цих обмежень. А оскільки регламентом встановлена відстань до кордонів ділянки, будинок на вузькій ділянці буде невеликого розміру і, швидше за все, неправильної форми.
Як бачимо, велика частина значень наведена не точно, оскільки залежить від багатьох нюансів.
Проекти дачних ділянок і план будівлі становить архітектор, якому ви надаєте повну інформацію про ділянку, щоб він зробив вірні розрахунки. До того ж, складений сертифікованим фахівцем план простіше буде затвердити для оформлення документації на будівництво будинку.
3. Якість грунту.
Якісні характеристики грунту - одна з найбільш важливих умов, які потрібно враховувати при купівлі земельної ділянки.
Грунтові води. В обов'язковому порядку потрібно досліджувати, на якій глибині розташовані пласти грунтових вод. Для того, щоб будувати надійний будинок, вони повинні розташовуватися нижче 2 м під землею. Якщо вони знаходяться вище, їх осушують або планують будівництво на підйомі. Незалежно від того, як саме ви будете вирішувати проблему, це спричинить за собою додаткові витрати.
Несуча здатність грунту. Вибираючи ділянку з достатньою несучою здатністю грунту, ви закладаєте надійну основу для майбутнього будівництва. Найменш допустимий показник для заглибленого або мілко-заглибленого стрічкового фундаменту - 10 тонн на 1 кв.м. на глибині один метр.
Глина. Глинистий грунт добре підходить для будівництва: ви закладете міцний фундамент, який дозволить реалізувати проект будинку 120 кв.м. і більше. Але будівництво септика буде пов'язане з додатковими фінансовими витратами.
Піщаний грунт. Оптимально підходить для зведення будинку та інших споруд на земельній ділянці. Зустрічається нечасто, здебільшого поблизу хвойних лісів.
Щоб отримати достовірну інформацію про якість та склад грунту, проводять геологічне дослідження. Також зачерпніть інформацію, виходячи з того, наскільки близько розташовані природні або штучні водойми, чи є поблизу болото. Безцінне джерело інформації - сусіди: розпитайте їх про те, який тип фундаменту вони вибрали для своїх будинків, на якій глибині його закладали і т.д.
4. Нахил ділянки, форма ділянки, розташування відносно сторін світу
Для будівництва придатні ділянки з ухилом не більше 10% з південного боку. При ухилі в 10 або більше відсотків перед початком будівництва потрібно буде підготувати грунт: зрізати схили, вирівнювати тераси під фундамент, паркувальне місце, зону відпочинку, зводити опорні конструкції. Це спричинить додаткові витрати, які варто враховувати при покупці землі і складанні планування ділянки 12 соток або більше.
Геометрична форма земельного наділу. Ділянку можна вважати наближеною до ідеалу, якщо її форма близька до квадрату. Підібрати будинок для вузької ділянки, а також здійснити благоустрій території подібної форми буде непросто.
Орієнтування щодо сторін світла. Від того, в якому напрямку розташувати в'їзд і вхід на ділянку, буде залежати успішність розміщення будинку на місцевості. Ідеальним вважається такий стан, при якому головне ганок будинку і вхід на ділянку виходять на північ. На північ також будуть орієнтовані гараж, комора, кухня, а вікна житлової зони - спалень, віталень - будуть дивитися в південному напрямку, південно-східному або південно-західному. Таке розташування будівлі відносно сторін світу зробить будинок набагато тепліше.
5. Наявність будівель на ділянці.
Якщо на ділянці, яку ви плануєте придбати, є будь-які споруди, з імовірністю до 95% їх доведеться зносити. Тому купити готовий дачний будиночок разом з ділянкою - не найкраще рішення: вибирайте землю без споруд.
У разі, якщо закладений фундамент майбутнього будинку, допустимо розглядати варіант його збереження, але із застереженням: обов'язкова наявність затвердженого проекту та повну відповідність його і закладеного фундаменту. Якщо ви не впевнені в такій відповідності, краще демонтувати фундамент і закласти новий.
6. Дороги, під'їзд до ділянки.
Якщо до ділянки не підведена асфальтована дорога, закладайте в вартість землі витрати на прокладання дороги і встановлення додаткової дренажної системи в разі, якщо нова дорога буде вище вашого будинку за рівнем.
7. Інженерні комунікації (світло, вода, газ).
Якщо ви плануєте будувати на ділянці будинок, переконайтеся, що з підключенням комунікацій не виникне проблем. Чим далі будинок розташований від траси, тим дорожче обійдеться підключення: це справедливо і для газопроводу, і для водопроводу, і для електромереж.Орієнтуйтеся на оптимальну відстань:
- До водопроводного колектора – 200 м;
- До газорозподільчого пункту – 100 м;
- До опори електромереж – 300 м.
8. Соціальні об'єкти.
Для комфорту постійного проживання в будинку важлива наявність в районі розвиненої інфраструктури (дитячих садків, шкіл, поліклінік, магазинів).
9. Чи варто купувати ділянку взимку?
З цієї причини краще оглядати землю в період, коли сніг зійде.
10. Екологічна безпека та природа навколо.
Переконайтеся в тому, що поблизу ділянки немає джерел екологічної небезпеки: станції, що передають радіосигнали, заводи та інші об'єкти промислового виробництва, високовольтні лінії електропередач. Розсудливо буде перевірити радіаційний фон на ділянці перед ухваленням рішення про покупку.Поцікавтеся, чи не планується відкриття приватних виробничих підприємств поблизу вашого майбутнього будинку, організація місцевого смітника або інших об'єктів, які можуть завдати шкоди вашому здоров'ю або зробити проживання некомфортним.
У кожному з нас живе романтик, і представляючи ідеальний заміський будинок, ми припускаємо, що з вікна буде відкриватися вид на ліс з річкою або гори. Але якщо тверезо оцінити співвідношення переваг і недоліків такого розташування, романтична картина різко змінюється.
Якщо будинок розташований на березі річки або озера, це ймовірно стане причиною підтоплення у весняний період і низькою несучою здатністю грунту. Густі лісові насадження позбавлять Вас яскравого сонячного світла, а також стануть джерелом надмірної вологості і вогкості.
До того ж ліс і водойма залучать на вашу ділянку комарів, жаб, вужів і кротів, які будуть не найбажанішими гостями на вашій землі.
Резюме
Шукайте ідеальний варіант, який буде відповідати всім рекомендаціям, які наведені вище. Такі земельні ділянки високо цінуються на ринку, але позбавляють своїх господарів від багатьох клопотів у перспективі.Якщо ви розглядаєте компромісні варіанти, добре оцініть переваги і недоліки - бажано з калькулятором в руках, оскільки кожну окрему проблему вам доведеться вирішувати зі значними фінансовими вливаннями.