В 90% случаев застройщики платят за строительство дома больше чем их ожидаемый стартовой бюджет. Если нет возможности доплачивать, чтобы продолжать строительство, хозяева получают недострой, который как правило продают по цене ниже себестоимости.
Почему так происходит? Вариантов множество, мы же перечислим самые распространенные из них.
- Отсутствие сметы или отсутствие гарантии, что ваше строители будут соблюдать сумму сметы до конца строительства. Прораб вам называет стоимость строительства квадратного метра коробки дома, она вам нравится, и на основании этого вы пытаетесь спланировать свой бюджет. Но в ходе строительства почему-то очень часто возникают непредвиденные ситуации, и почему-то всего в сторону увеличения расходов.
- Смета может быть составленная с ошибками или специальной допущенными ошибками в сторону ее уменьшения, чтобы удержать вас как клиента.
Подробнее мы писали об этом здесь.
Поэтому первое что вы должны сделать, чтобы точно спрогнозировать расходы - это найти того подрядчика, который будет с вами работать по смете, по договору, где прописаны гарантии выполнение финансовых обязательств.
Из чего состоит стоимость строительства дома
Если вы начнете обзванивать строительные фирмы с вопросом: “Сколько стоит построить одноэтажный дом 100 м2 под Киевом?” Вы получите самый общий ответ: стоимость строительства метра квадратного коробки дома такая-то. Это самая первая цифра от которой все отталкиваются, но она очень далека от полных затрат на строительство дома. Мы попытаемся в этой статье рассказать о всех, абсолютно всех затратах, чтобы вы имели самое полное представление из чего складывается цена постройки дома.
Первое, о чём следует помнить: стоимость строительства коробки дома - это половина всех ваших финансовых затрат на строительство. Очень часто полностью построенный дом, в котором можно жить, стоит в два раза дороже (или больше) чем его коробка. Остальная половина затрат уходят на внешнюю отделку, внутреннюю отделку, разводку коммуникаций и инженерное оборудование.
Второе. Стоимость коробки дома не включает некоторые подготовительные работы к строительству: это проектирование, исследования участка и подготовка участка к строительным работам. Но эти затраты не столь велики, они могут составить от 1% до 7% от стоимости финальной суммы строительства.
Теперь подробнее остановимся на каждом этапе.
1. Геология и геодезия участка.
Эти исследования показывают: какой тип фундамента можно применить для вашего дома, на какую глубину нужно заглубить фундамент, и какие будут его конструктивные особенности, для того чтобы он гарантированно простоял положенный срок - это свыше 30 лет - без усадок и трещин.
Без этих исследований гарантию на надёжность фундамента Вам никто не даст. Более того, только на основании этих исследований вам смогут спроектировать самый экономически выгодный фундамент.
Стоимость геологии и геодезии в Киеве и Киевской области в 2024 году составляла около 13.000 гривен. Это менее 1% стоимости вашего дома. Стоит ли рисковать такой суммой? Исправлять трещины в фундаменте, стенах на порядок дороже, мало того, не всегда это возможно. Читайте подробнее для чего нужна геология и геодезия .
Можно ли сэкономить?
Можно перестраховаться и сделать фундамент более прочный, чем предложенный в типовом проекте, отказавшись от исследований. В таком случае вы переплачиваете за дополнительные строительные материалы и работы. А переплата за фундамент будет достаточно ощутимой поскольку бетонные работы в строительстве считаются одними из самых дорогих. Поэтому такой тип экономии достаточно спорный.
Как поступают в тех регионах, где геологические геодезические исследования в самом деле ну очень дорогие: заказывают адаптацию проекта под плитной фундамент. Плитный фундамент является одним из самых универсальных, он подходит для подавляющего большинства грунтов, в том числе и неблагоприятных (просадочных и пучинистых). В этом случае застройщик сравнивает стоимость адаптации и строительства плитного фундамента со стоимостью проведения геологических и геодезических изысканий на участке, и после этого принимает решение.
2. Проектирование
Для чего нужен проект - для того, чтобы рассчитать точную стоимость строительства в том числе. Все просто: нет проекта - нет сметы - нет цены строительства дома. Проект нужен и для других важных вещей, об этом читайте здесь, но в нашей статье мы акцентируем внимание на роли проекта для составлении сметы.
Стомость проектирования в 2024 году:
Цены на документацию типового и индивидуального проекта в сравнении, грн.:
Типовой проект Z273, 101 м2, Индивидуальный проект 101 м2
Архитектурный раздел +
Конструктивный раздел (АР + КР) 18 400 45 450
Полная документация
(АР + КР + Инженерные сети) 23 920 55 550
Полный проект + адаптация
фундамента (плитный) 28 420 55 550
Полный проект + система
"теплый пол" 40057 55 550
Как можно сэкономить:
- Выбирайте типовой проект вместо индивидуального.
- Прежде чем выбрать проект внимательно проанализируйте все ваши потребности и желания.
- Помните, что простая форма дома и простая форма кровли, простые фасадные декоративные решения и типовые решения для оконных конструкций уменьшают стоимость строительства.
- Одноэтажный дом 100м2 будет очень часто стоить дороже двухэтажного и мансардного дома 100м2, поскольку у него будет больше площадь кровли и фундамента. Мансардный и двухэтажный могут быть приблизительно одинаковы в цене, либо мансардный немного дешевле, если это дома одинаковой “архитектурной сложности”.
Читайте здесь все правила выбора недорого в строительстве дома.
Как нельзя экономить:
- Нельзя отказываться от проекта в целях экономии, или выбирать слишком неудобный или маленький дом.
- В целом, дом построить без проекта можно, но это не будет дом вашей мечты, и рассчитать его стоимость наперед точно не получиться. При таком строительстве вы получите головную боль от бесконечного потока вопросов прораба как поступить, тупиковых ситуаций, из которых ему придется “дорого” выходить, в этих приключениях точно забудется какая то важная мелочь, которую нужно будет достраивать в уже готовом доме. После такого строительства вы будете хорошо подкованы в всех нюансах строительного процесса, только где пригодятся эти знания?
А стоимость проекта это всего 0,4% - 1,3% стоимости вашего дома…
Экономить на комфорте тоже плохо. Жить в неудобном доме вы не сможете, вы рано или поздно придете к выводу, что лучше его продать.
Поэтому очень ответственно подходить к выбору проекта, аккуратно взвешивайте ваши желания и возможности.
3. Подготовка участка
Для строительных работ нужны свет и вода. Если они к участку не подведены, пробуйте договариваться с соседями, на какой-то период. Или же бурение скважины, и подключение электричества в облэнерго будет вашим первым строительным этапом. Затраты на эти работы могут в разы отличатся в регионах, и даже в Киевской области.
4. Строительство дома
Что такое коробка дома, собственно говоря? В попытках уменьшить стоимость строительства коробки компании “уменьшают” саму коробку. Кто-то не включает лестницу на второй этаж, кто-то плиту пола, кто-то подшив свесов кровли. Это не является грубым нарушением - нет стандартизированного продукта “коробка дома”. Эти работы фирмы включают в последующие этапы строительства, а цену за коробку дома они таким образом могут уменьшить и привлечь ваше внимание.
Поэтому будьте очень внимательны, когда сравниваете цену строительства коробки дома в разных компаниях: обязательно уточняйте подробный перечень, что в себя включает этот строительный этап в их понимании.
Итак рассматриваем стоимость строительства на примере проекта дома Z273, 101 м2.
Коробка дома Z273 — 1 830 612 грн.
В нашем случае коробка дома включает:
- Фундамент. Устройство фундамента ленточного из блоков ФБС, либо ленточного из блоков несъёмной опалубки, либо свайного. Учтены полностью все фундаментные работы начиная с разметки осей геодезистом и среза плодородного слоя грунта. До устройства армированной бетонной плиты пола.
- Стены дома. Здесь учтены абсолютно все работы по возведению несущих стен, начиная с гидроизоляции между фундаментом и стеной и заканчивая кладкой блоков вентиляционных каналов Schiedel. Такая стоимость может включать либо кладку несущих стен из газобетона d500 толщиной 300 мм, либо из керамических блоков толщиной 250 мм. В эту стоимость входит только возведение несущих стен дома возведение межкомнатных перегородок не входит в эту стоимость и выполняются на других строительных этапах.
- Перекрытие. Это стоимость может включать в себя устройство плитного перекрытия, монолитного железобетонного перекрытия, либо перекрытие по деревянным балкам.
- Кровля. В стоимость кровли включается изготовление и монтаж стропильной системы, устройство кровельного пирога без утепления, монтаж кровельного покрытия: это может быть металлочерепица либо битумная черепица.
В стоимость также входит утепление вентканалов минеральной ваты 50 мм.
В эту стоимость не входят подшив свесов кровли и утепление чердака, они выполняются на других этапах.
Следующие этапы в разных строительных компаниях имеют еще большую вариативность.
Мы предлагаем следующее распределение работ.
Строительство под отделку Z273 — 2 409 310 грн.
Ко всем предыдущим этапам добавляются следующие:
- Окна и входная группа. Монтаж оконных и блоков (белых ПВХ), установка входной двери, установка наружных металлических отливов.
- Фасад. Утепление фасада базальтовой ватой (плотностью не менее 135 кг на м3 для стен из газобетона) или утепление фасада ППС (толщиной 50 или 100 мм группа горючести не менее г3 для стен из керамических блоков). Декоративная штукатурка баумит или её аналоги. Утепление цоколя экструдированным ППС 50 или 100 мм.
- Кровля. Подшив свесов кровли (пластиковым, металлическим софитом либо профилированной доской). Монтаж водосточной системы типа Bryza, PROFiL. Монтаж колпаков вентканалов.
На этом этапе как видите, завершаются все работы. связанные с наружной частью дома.
Строительство под чистовую отделку Z273 — 2 942 828 грн.
Это этап разведения коммуникаций, строительства внутренних перегородок, черновая внутренняя отделка и утепление чердака.
Ко всем предыдущим этапам добавляются следующие:
- Стены. Строительство межкомнатных перегородок (из газобетона d400 толщиной 100 мм или керамического блока м125 толщиной 120 мм).
- Вода и отопление. Установка и разведение по дому труб систем водоснабжения и канализации. Монтаж систем водяного отопления тёплого пола. Подвод отопления к местам установки батареи.
- Электроснабжение. Разведение кабелей по дому для освещения электрокотла и электроплиты. Разведение кабелей для интернета и сигнализации.
- Оштукатуривание и стяжка пола. Утепление бетонного пола экструдированным ППС и 80 мм. Заливка полусухой машинной стяжки, штукатурки по маякам.
- Перекрытие. Утепление чердака минеральной ватой 200 мл или 300 мм. Монтаж мембраны. Монтаж цельного настила из антисептированной доски.
Строительство под ключ Z273 — 3 741 713 грн.
Теперь осталось установить инженерное оборудование и выполнить чистовую внутреннюю отделку.
Ко всем предыдущим этапам добавляются следующие:
- Сантехника и электрика. Монтаж сантехнических приборов. Монтаж радиаторов и системы отопления, включая оборудование котельной. Монтаж чистового электричества (розетки, выключатели, светильники, сушилки, комплектация электрощитовой).
- Финишная отделка пола, стен, потолка. Укладка на полу плитки ламината либо кварцевого винила. Покраска, декоративная штукатурка стен, либо поклейка обоев. Установка натяжного потолка, либо монтаж листов гипсокартона по каркасу из металлопрофиля точка подготовка и покраска потолка.
- Двери и окна. Монтаж межкомнатных дверей, монтаж подоконников, облицовка лестницы согласно проекта дизайна.
Эти цены предоставляет один из наших партнеров по строительству. Они актуальны на октябрь 2024 года, включают все необходимые материалы и работы, и предполагают, что строительство будет проходить на идеальном участке: ровном и с “хорошими” грунтами в Киевской области.
Строительство точно такого же дома на вашем участке может быть дороже 7 - 10 %. Конечно, оно может быть еще дороже, если вы захотите использовать более дорогие материалы.
Итого, стоимость строительства Z273:
Геология и геодезия участка - 13 000 грн. - до 0,3%
Проект - 18 400 - 55 550 грн. - 0,44% - 1,3%
Строительство - 3 741 713 грн.
Строительство с учетом
возможного удорожания 4 115 884 грн. - 99,3 - 98,4%
Всего затрат - 4 147 284 - 4 184 434 грн.
На чем можно экономить и на чем нельзя?
Строительные материалы
Можно выбирать строительные материалы среди разных брендов. Но нужно чтобы технические характеристики соответствовали указанным в проекте. Доверие бренду - это уже ваш личный риск, и лучше обсудить производителей материалов со строительной компанией.
Нельзя самостоятельно уменьшать толщину стен или утеплителя в процессе строительства: вы тем самым сделаете дом холоднее, и, возможно, вам потребуется для его отопления котел большей мощности - какой именно? Чтобы разобраться нужна консультация инженера по отоплению и вентиляции. И тем более сомнительна такая экономия ввиду дорожающих энергоресурсов.
И наоборот: увеличивать толщину стен и утеплителя с целью экономии на отоплении желательно с учетом рекомендации с инженером.
Вы можете это сделать на этапе проектирования, поставив соответствующую задачу на внесение правок в проект.
Вывод: применяйте все способы экономии на этапе выбора проекта дома и внесения правок в него, советуясь с проектировщиками. Тогда ваш дом не разочарует вас. Как найти проект недорого дома? Читайте здесь.
Строительные работы
“Скупой платит дважды” - каждый хотя бы раз это испытал в своей жизни. Только заплатить за дом в два раза дороже всем ли по плечу? Некоторые аферы с дешевыми ценами на строительные работы мы описали в этой статье.
Заключая договор со строительной компанией вы получаете смету и договор, который гарантирует не увеличение сметы до конца строительства. Скорее всего итоговая сумма сметы будет выше, чем строительство с отдельными прорабами на каждом этапе. Но разница в стоимости - это ваша зарплата как менеджера проекта и технадзора в одном лице. Вы сами будете организовывать планомерный ход работ, обеспечивая наличие нужных специалистов вовремя, сами будете контролировать качество работ, и соответствие смете. Потяните? Стоят ли эти деньги таких усилий? Решайте сами.
Но если среди ваших друзей, знакомых, родственников есть сантехники, кровельщики, другие специалисты, которые для вас сделают хорошо и не так дорого — пробуйте договариваться со строительной компанией, что выполнение этих работ будет за вами.
Разделяйте возведение дома на этапы. Таким образом у вас будет временной промежуток для накопления следующей суммы необходимой для строительства. Как это правильно сделать без ущерба качества - советуйтесь с подрядчиком. Возможны разные решения, в зависимости от ваших возможностей.
Вывод:
Стройте дом самостоятельно:
- Если ваша семья не прихотлива в комфорте и готова мириться с недочетами дома;
- если вы стремитесь овладеть новой специальностью проектировщика, технадзора по строительству, сметчика и менеджера проекта, (возможно еще и другими) ;-);
- и если ваш бюджет готов к существенным непредвиденным затратам.
Только прежде оцените достаточно ли у вас для этого времени, и кто вас будет обучать премудростям стройки. В самом деле, есть очень хорошие, потрясающие дома, хозяева которых гордятся, что строили их сами и процесс строительства был увлекательным, интересным, хоть и не без приключений. Но почему-то на фоне таких результатов недостроя на порядок больше…
Невозможно оценить наперед во сколько такое строительство вам обойдется.
Стройте дом по проекту и со строительной компанией:
Если вы хотите получить именно тот самый идеальный дом о котором мечтали. Если у вас нет времени и сил глубоко погружаться в стройку. Если вы хотите понимать куда уходят эти баснословные суммы денег, если вы хотите, чтобы финальная стоимость строительства оставалась зафиксированной до самого конца.
Все способы экономии учитывайте на этапе выбора или создания проекта. Экономию на строительных этапах обсуждайте с теми, кто уже построил не один дом, и понимает чем она чревата.