Розробка індивідуального проєкту у 2022 році: нюанси, особливості, вартість

Автор статті: Андрій Боженко, архітектор компанії Z500

Багато потенційних забудовників вважають, що тільки індивідуальне проєктування здатне задовольнити їхні запити щодо планування та архітектурного дизайну будинку. Безумовно, свої плюси та мінуси є як у типових, так і в індивідуальних проєктах. Але якщо з готовими версіями документації все зрозуміло, то при проєктуванні будинку з нуля можуть виникати ситуації, про які краще знати заздалегідь. Нерідко непродумані дії замовника спричиняють суттєве збільшення вартості розробки. Як це відбувається? Давайте розглянемо подробиці, як протікає робота над індивідуальним проєктом і яка у цьому процесі роль замовника.

ЗМІСТ

Індивідуальний проєкт будинку: особливості розробки

Розділи індивідуального проєкту

З чого складається вартість індивідуального проєкту будинку у компанії Z500

Чому вартість проєкту залежить від замовника

Кому підійде індивідуальний проєкт і чому

Індивідуальний проект будинку: особливості розробки

Робота над створенням проєкту будинку – складний та довгий процес, у якому беруть участь кілька виконавців. Розробка документації може тривати від місяця. Як не дивно, головна роль тут належить замовнику, від дій якого залежить швидкість роботи фахівців. Щоб проєкт був готовий у найкоротші терміни, вам потрібно бодай приблизно знати, як працюють співробітники архітектурного бюро.

Підготовка до замовлення проєкту

Коли йдеться про індивідуальне проєктування, архітектори та інженери-проектувальники у своїй роботі ґрунтуються на особливостях ділянки, на якій буде зведено будинок. Перш ніж звернутися до архітектурного бюро, вам потрібно зробити кілька обов'язкових кроків.

Чим конкретнішими будуть ваші побажання, тим легше буде розробити ескізний проект для вас. Пропонуємо ознайомитися з такими матеріалами:

Як підібрати оптимальний розмір приватного будинку

Як вибрати проєкт недорогого будинку

Коли вихідні матеріали будуть зібрані, вам залишається вибрати архітектурне бюро, якому ви довірите проєктні роботи. Це найважливіший етап, від якого залежить подальша доля будівництва. Щоб зробити ваш вибір максимально свідомим, ми підготували велику статтю, де розповіли про нюанси, на які обов'язково слід звернути увагу, та про способи юридичної перевірки компанії перед внесенням оплати.

Початковий етап – складання техзавдання

Перше, що ви зробите після того, як остаточно оберете архітектурне бюро для розробки проєкту – передайте його співробітникам зібрані матеріали по земельній ділянці та роз'ясніть, який саме будинок вам потрібен. Щоб полегшити це завдання, багато солідних архітектурних бюро розробляють універсальну форму технічного завдання. У Z500 воно складено з урахуванням багаторічної практики проектування приватних будинків на індивідуальній основі. Заповнення його розділів може здатися вам складним завданням, тому радимо робити це за підтримки нашого фахівця.

Детальне техзавдання – гарантія точного виконання всіх ваших побажань щодо фасадів, планувальних та дизайнерських рішень. Зафіксовані на папері нюанси не будуть забуті та втрачені, на відміну від усного викладу деталей. У ТЗ потрібно вказати буквально всі подробиці щодо майбутнього будинку, від матеріалів стін до висоти розміщення вимикачів та системи вентиляції. Якщо замовнику складно подолати деякі деталі, завжди можна покликати на допомогу наших співробітників.

Технічне завдання є основою попереднього розрахунку вартості проєктування. Після розробки та погодження архітектурного розділу сума може змінитися на 5-10% у той чи інший бік. Фахівці приступають до проєктування після підписання договору, в якому зазначено суму попереднього розрахунку вартості, терміни завершення робіт та внесення оплати.

Розробка архітектурного розділу (ескізного проєкту)

На підставі характеристик ділянки та даних техзавдання архітектор у десятиденний термін створює концептуальне планувальне рішення та відправляє його на погодження до замовника, тобто до вас. Концепт складається з ескізів поверхових планувань та показує взаємне розташування кімнат на кожному поверсі.

Потім архітектор переходить до визначення об'єму будинку та проєктування фасадів. Швидкість опрацювання деталей безпосередньо залежить від того, наскільки докладно ви склали технічне завдання та описали майбутній будинок. Якщо у фахівця немає ясності щодо тих чи інших елементів, знадобляться нові консультації та погодження, а це призводить до затримок у роботі архітектора.

Вам необхідно вивчати надсилані креслення та складати свої зауваження та пропозиції, щоб архітектор міг без затримок змінювати планування відповідно до ваших побажань та якнайшвидше пройти етап погоджень. Щоб цей процес не затягувався до нескінченності, у договорі зазначено максимальну кількість погоджень – три. Вчетверте потрібно лише підтвердження однієї з версій. Такий порядок у нашому бюро організувався за підсумками практичного досвіду, який показує: для конструктивної взаємодії із замовником трьох ітерацій внесення правок цілком достатньо. Якщо кількість змін дуже велика, то вибрати з них оптимальний варіант набагато складніше, ніж із трьох.

Після остаточного підтвердження планувального та фасадного рішення архітектор приступає до детального опрацювання архітектурного розділу. Результатом стає набір креслень:

• Детальні плани кожного поверху
• Ескізи фасадів із зазначенням оздоблювальних матеріалів
• Ескіз покрівлі
• Розрізи будинку з указанням висот
• Відомість заповнення прорізів
• Окремі архітектурні вузли

На цьому роботу архітектора можна вважати завершеною, якщо надалі не виникає потреби коригування проєкту.

Розробка конструктивної та інженерних частин

Від конструктивного та інженерних розділів проєкту деякі замовники відмовляються, але ми радимо цього не робити. Вони містять конкретні вказівки для будівельників, що не дозволяють виконробу вийти за рамки проєкту.

Розробкою конструктивного розділу займається інженер-конструктор, інженерну частину створюють фахівці з опалення та вентиляції (ОВ), водопровідних та каналізаційних мереж (ВК), електрики (ЕТР).

Конструктивний розділ включає розрахунок технічних показників несучих елементів від фундаменту до покрівельних конструкцій. При розробці обов'язково враховуються нормативи, що діють у будівельній галузі, регіональні кліматичні особливості та умови ділянки (характер ґрунтів, рівень ґрунтових вод та інші фактори).

Зверніть увагу! При розрахунку фундаменту використовуються дані про геологічну структуру ґрунтів, отримані при геовишукуваннях, та загальні характеристики будинку. Тобто, основа будинку точно відповідатиме навантаженням, забезпечуючи належну надійність без зайвих витрат на «запас міцності».

Креслення інженерних розділів включають схеми розведення водопровідних та опалювальних труб, обв'язку опалювального котла, каналізаційні висновки, схему та трасування електропроводки, ВРУ та заземлення, розподіл слаботочних мереж, вентиляційну систему будинку. Усі вони повинні бути повністю готові до початку будівельних робіт, тому що при закладці фундаменту необхідно залишити технологічні отвори для виведення комунікацій. Отвори необхідно розмістити в певних місцях і підвести до них траншеї для комунікацій. Якщо не подбати про це наперед, то після заливання фундаменту доведеться бурити проходи в монолітному бетоні. Це досить дорогі роботи, які до того ж знижують міцність фундаменту.

Розділи індивідуального проекту

Існує три основні варіанти індивідуального проєкту будинку, залежно від його комплектації (наведена нижче комплектація описує проєкти компанії Z500, в інших компаніях даний комплект може відрізнятися):

1. Тільки ескізний проєкт, той же архітектурний розділ. Сюди входять креслення фасадів та планувальних рішень по кожному поверху, розрізи будинку з відмітками висот, а також розрахункова частина із зазначенням площ та об'ємів.
2. Архітектурний та конструктивний розділи. Крім ескізного проєкту вони містять технічну інформацію для будівельників. Сюди входять характеристики всіх конструктивних вузлів та елементів: фундаменту, перекриттів та покрівлі, деталі вузлів, специфікація будівельних матеріалів, а також BIM-модель майбутнього будинку.
3. Архітектурний, конструктивний та інженерні розділи. Повний проєкт будинку включає всі матеріали ескізного проєкту та конструктивної (будівельної) частини, а також дані щодо розрахунку інженерних комунікацій. В інженерний розділ входять схеми розведення опалювальних, каналізаційних та водопровідних труб, електропроводки, вентиляції плюс BIM-модель будинку.

Крім того, проєкт може містити інші розділи та доповнення, залежно від складності застосовуваних рішень. У Z500 проєкт містить BIM модель, тобто віртуальну модель архітектурно-будівельних конструкцій, якщо в ньому передбачено архітектурну та конструктивну частини.

Для довідки. BIM моделлю називають віртуальну модель будинку, складену на основі проєктних рішень. З її допомогою проєктувальники можуть виявити помилки, допущені у процесі розробки, і розглянути будинок у цілісному вигляді на початок будівництва. Одночасно BIM модель можна використовувати як 3D візуалізації, щоб оцінити, наскільки зручне планування і чи достатньо в будинку простору для комфортного життя сім'ї. Ми надсилаємо замовнику файл із BIM моделлю відразу після узгодження архітектурної частини.

Нижче представлена ​​відео-презентація BIM моделі:

З чого складається вартість індивідуального проекту будинку у компанії Z500

Сума, яку доведеться витратити на розробку індивідуального проєкту – питання, яке із зрозумілих причин хвилює кожного замовника. Вона визначається для кожного проєкту, виходячи з площі будинку, та залежить від комплектації:

• ескізний проєкт – 170 грн/м²;
• архітектурний та конструктивний розділи  – 300 грн/м²;
• архітектурний, конструктивний та інженерні розділи – 400 грн/м².

Ми пропонуємо виготовити індивідуальний проєкт заміського будинку, виконаний на основі переробленого типового проєкту з нашого каталогу. Таке замовлення має сенс у випадку, коли типовий проєкт загалом вам подобається, але змін, які вам хотілося б внести, занадто багато, і тому вартість перепланування виходить за межі розумного.

Індивідуальний проєкт на основі типового обійдеться вам:

• архітектурний та конструктивний розділи – 270 грн/м²;
• архітектурний, конструктивний та інженерні розділи – 380 грн/м².

Спробуйте розрахувати вартість вашого проєкту, скориставшись калькулятором сайту Z500. Крім того, на цій сторінці розміщені приклади проєктної документації, портфоліо компанії, а також викладені принципи та етапи роботи над проєктом. Передбачена можливість зв'язатися з нашими фахівцями та надіслати нам ескізні начерки будинку вашої мрії.

Чому вартість проєкту залежить від замовника

Відсутність чіткого уявлення, яким має бути ваш майбутній будинок, може суттєво збільшити терміни проєктування та підвищити кінцеву вартість результату. Так відбувається, якщо замовник хоче внести суттєві зміни у середині або навіть наприкінці роботи над проєктом. Розробникам у цьому випадку доводиться залишати вже створені креслення та починати все наново, проєктуючи нову версію будинку. Адже робота частково виконана і має бути оплачена, тому загальна вартість проєкту зростає. Щоб вам було зрозуміліше, пропонуємо розглянути дві ситуації із нашої практики.

Ситуація 1. Замовник А. на момент першого візиту склав чітке уявлення про те, як має виглядати його будинок зовні і що має знаходитися всередині. Він замовив одноповерховий будинок (проєкти нашого каталогу не підійшли) площею 150 м² для своєї сім'ї. У будинку мають бути три спальні та два санвузли, фасад оздоблений штукатуркою. Концептуальний проєкт одноповерхового будинку з плоским дахом він зустрів на одному з будівельних форумів та переслав нашому спеціалісту. На момент замовлення у замовника А. вже була куплена ділянка, напередодні прийшли замовлені раніше результати досліджень (геологія та геодезія). Наш архітектор розглянув усі надані матеріали, тобто, особливості ділянки, намальовані ескізи та побажання замовника, проаналізував та запропонував найкраще рішення щодо фасадів та планування, з яким замовник А. одразу погодився. Оскільки жодних доопрацювань та змін не було, проєкт був готовий у визначений термін.

Ситуація 2. Працюючи із замовником Б., архітектор створює індивідуальний проєкт з нуля, причому робота затягується через те, що клієнт постійно вносить нові пропозиції на черговому етапі узгодження. Сьогодні йому потрібен будинок з мансардою, через два дні – двоповерховий із горищем, йому складно визначитися з розташуванням кімнат, і доводиться постійно переставляти їх місцями. Декілька варіантів, які архітектор розробив на основі його побажань, змушують його постійно сумніватися, він не може зупинитися на якомусь одному з них. З приводу обробки те саме: сьогодні він хоче облицювати будинок цеглою, завтра вирішує, що це дорого, і говорить про штукатурку, через три дні просить зробити облицювання керамічним сайдингом. Через все це архітектор був змушений працювати одразу над п'ятьма версіями проєкту, час його роботи відповідно збільшився. Замовнику Б. довелося сплачувати додаткову суму за незаплановане навантаження на спеціаліста.

Як бачимо, замовник А. отримав свій проєкт у найкоротший термін і заплатив за нього обумовлену суму, тоді як у замовника Б. час очікування та сума оплати суттєво зросли. Так непідготовленість замовника призвела його до втрат часу та фінансів.

Кому підійде індивідуальний проєкт і чому

В одній із попередніх статей ми докладно розповіли про шість причин, з яких люди замовляють індивідуальні проекти будинків. Згадаймо про них двома словами.

1. Ви не змогли знайти типовий проєкт, який би вас повністю влаштував.
2. Подумки ви вже збудували будинок і точно знаєте, як виглядають його фасади і як розташовані кімнати.
3. Вам дісталася невелика або нестандартна ділянка, в яку неможливо вписати типовий проєкт. Зазвичай проєкти будинків для невеликих ділянок знайти дуже складно, а ті, які вдалося виявити, не відповідають вашим потребам.
4. Хочеться жити в будинку, який не буде схожим на сусідні. Ви любите нестандартні рішення та оригінальний дизайн.
5. Існують певні умови, яким має відповідати ваш будинок. Наприклад, ви косметолог і збираєтеся приймати вдома клієнтів (потрібні проєкти будинків на два входи). Ще варіант - у вас вдома буде організована невелика музична студія, а значить, буде потрібна якісна звукоізоляція.
6. Необхідна вам площа будинку виходить за межі стандарту. Якщо вам потрібен особняк від 350 м², готовий проєкт для нього знайти практично неможливо.

Співробітники архітектурного бюро при створенні індивідуального проєкту враховують усі ваші побажання та ідеї, вдягаючи їх у форму, що відповідає вимогам будівельних стандартів та безпеки. Розрахунки базуються на показниках несучої здатності ґрунтів, зазначених у геологічному звіті, на прив'язці до сторін світла та особливостей рельєфу.

Основна перевага індивідуального проєктування – ексклюзивність результату. Кожна деталь проекту буде відповідати вашим потребам та уподобанням. Є й мінуси: порівняно з покупкою типового проєкту індивідуальна розробка потребує більше часу та фінансових вливань. Практично будь-який типовий сучасний будинок (проєкт) Z500 може бути куплений протягом трьох днів, а на індивідуальну розробку знадобиться в середньому 30-40 днів.

Якщо вас цікавить порівняння реальної вартості типових та індивідуальних проєктів, запрошуємо ознайомитись із цим матеріалом. На думку наших співробітників, різниця у вартості може становити 100-120% на користь готового проєкту тієї ж площі. З цієї статті ви дізнаєтеся, чим хороші і чим погані типові проєкти.

А що про це ви думаєте? Поділіться своєю думкою у коментарях внизу статті↓

ПОПУЛЯРНІ ПИТАННЯ:

ПРИЄДНУЙТЕСЬ ДО НАС У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ ТА ДІЗНАВАЙТЕСЬ НОВИНИ ПЕРШИМИ