Выбор земельного участка для покупки – ответственная и важная задача, которая требует вдумчивого и щепетильного подхода. Множество подводных камней и юридических нюансов, о которых обыватель скорее всего не догадывается, подстерегают покупателя на пути к заветной сделке. Независимо от того, какие здания вы планируете возводить – маленькие домики или просторные особняки в несколько этажей, - только правильно выбранный участок поможет реализовать ваши цели. О том, как сделать покупку участка выгодным приобретением и избежать типичных ошибок, и пойдет речь в настоящей статье.
Основные критерии хорошего участка:
1. Правильное целевое назначение.
В документах на участок указано его целевое назначение, от которого зависит, какие дома разрешено строить на отведенной земле. Одна из формулировок, которая идеально подходит для построения загородного дома для постоянного проживания – «Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений». Такое целевое назначение развязывает вам руки и дает право стоить любой дом, более того – оформить там прописку.
Большинство земельных участков, которые входят в садовые товарищества, оформлены как участки для ведения садового хозяйства. Здесь получится построить только небольшой домик, не предназначенный для постоянного проживания, т.е. здесь вы не реализуете проекты больших домов. Перед тем, как создавать проект, да и вообще задумываться о строительстве, придется изучить устав садового товарищества: там прописаны нормы зданий, но это уже не будет дом вашей мечты, да и прописку в таком домике оформить нельзя.
Если вам предлагают участок, в котором целевое назначение имеет другую формулировку, настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к юристу.
Стоимость дачных участков зависит в том числе и от того, какое целевое назначение указали при оформлении: чем более выгодная формулировка, тем выше цена. Но в большинстве случаев это выгодное вложение и оправданные затраты.
В обязательном порядке убедитесь, что участку присвоен кадастровый номер.
2. Близко расположенные строения.
На то, каким будет ваш будущий дом, влияет:
- Насколько близко к границе вашего участка возведены строения соседей;
- Насколько близко проходят линии коммуникаций;
- Строительные материалы, которые использовались в постройке соседского дома.
Есть требования пожарной безопасности, которые накладывают некоторые ограничения. Например, расстояние между вашим и соседским домом должно быть не менее 6 метров, а в некоторых случаях – не менее 15м. Это зависит от многих факторов, в том числе и от того, какие стройматериалы используются в обоих домах. Также к дому должен быть доступ пожарной машины, для чего обустраивают свободный доступ шириной 3,5 метра.
Ваш дом должен располагаться не ближе, чем 1 метр от границы участка.
Расстояние между линиями коммуникаций и домов должно быть от 2 до 10 метров, а между границей дома и линией электропередач – от 2 до 8 метров.
Расстояние от дома до септика составляет минимум 5-8 метров, а от септика до скважины – минимум 20 метров.
Это особенно важно, когда речь идет об участке нестандартной формы: проекты для узких участков должны составляют с учетом этих ограничений. А поскольку регламентом установлено расстояние до границ участка, дом на узком участке будет небольшого размера и, скорее всего, неправильной формы.
Как видим, большая часть значений приведена не точно, поскольку зависит от многих нюансов.
Проекты дачных участков и план постройки составляет архитектор, которому вы предоставляете полную информацию об участке, чтобы он сделал верные расчеты. К тому же, составленный сертифицированным специалистом план проще будет утвердить для оформления документации на строительство дома.
3. Качество грунта.
Качественные характеристики грунта – одно из наиболее важных условий, которые нужно учитывать при покупке земельного участка.
Грунтовые воды. В обязательном порядке нужно исследовать, на какой глубине расположены пласты грунтовых вод. Для того, чтобы строить надежный дом, они должны располагаться ниже 2 м под землей. Если они находятся выше, их осушают или планируют строительство на возвышении. Независимо от того, как именно вы будете решать проблему, это повлечет за собой дополнительные расходы.
Несущая способность грунта. Выбирая участок с достаточной несущей способностью грунта, вы закладываете надежную основу для будущего строительства. Наименьший допустимый показатель для заглубленного или мелко-заглубленного ленточного фундамента – 10 тонн на 1 кв.м. на глубине один метр.
Глина. Глинистый грунт хорошо подходит для строительства: вы заложите крепкий фундамент, который позволит реализовать проект дома 120 кв.м. и больше. Но строительство септика будет сопряжено с дополнительными финансовыми расходами.
Песчаный грунт. Оптимально подходит для возведения дома и других сооружений на земельном участке. Встречается нечасто, по большей части вблизи хвойных лесов.
Чтобы получить достоверную информацию о качестве и составе грунта, проводят геологическое исследование. Также почерпните информацию, исходя из того, насколько близко расположены естественные или искусственные водоемы, есть ли вблизи болото. Бесценный источник информации – соседи: расспросите их о том, какой тип фундамента они выбрали для своих домов, на какой глубине его закладывали и т.д.
4. Уклон участка, форма участка, расположение относительно сторон света
Сложный рельеф земельного участка влечет за собой определенные трудности и затраты. Поэтому лучше выбирать ровные места, без уклона.
Для строительства пригодны участки с уклоном не более 10%с южной стороны. При уклоне в 10 или более процентов перед началом строительства нужно будет подготовить грунт: срезать склоны, выравнивать террасы под фундамент, парковочное место, зону отдыха, возводить опорные конструкции. Это повлечет дополнительные расходы, которые стоит учитывать при покупке земли и составлении планировки участка 12 соток или более.
Геометрическая форма земельного надела. Участок можно считать приближенным к идеалу, если его форма близка к квадрату. Подобрать дом для узкого участка, а также осуществить благоустройство территории подобной формы будет непросто.
Ориентирование относительно сторон света. От того, в каком направлении расположить въезд и вход на участок, будет зависеть удачность размещения дома на местности. Идеальным считается такое положение, при котором главное крыльцо дома и вход на участок выходят на север. На север также будут ориентированы гараж, кладовая, кухня, а окна жилой зоны – спален, гостиных - будут смотреть в южном направлении, юго-восточном или юго-западном. Такое расположение здания относительно сторон света сделает дом гораздо теплее.
5. Наличие строений на участке.
Если на участке, которые вы планируете приобрести, есть какие-либо сооружения, с вероятностью до 95% их придется сносить. Поэтому купить готовый дачный домик вместе с участком – не лучшее решение: выбирайте землю без сооружений.
В случае, если заложен фундамент будущего дома, допустимо рассматривать вариант его сохранения, но с оговоркой: обязательно наличие утвержденного проекта и полное соответствие его и заложенного фундамента. Если вы не уверены в таком соответствии, лучше демонтировать фундамент и заложить новый.
6. Дороги, подъезд к участку.
Приобретение загородного дома немыслимо без наличия автотранспорта. При выборе участка убедитесь, подъезд к нему доступен в любое время года при любой погоде. Большой плюс – близкое расположение к остановке общественного транспорта (автобус, электричка).
Если к участку не подведена асфальтированная дорога, закладывайте в стоимость земли расходы на прокладывание дороги и установку дополнительной дренажной системы в случае, если новая дорога будет выше вашего дома по уровню.
7. Инженерные коммуникации (свет, вода, газ).
Если вы планируете строить на участке дом, убедитесь, что с подключением коммуникаций не возникнет проблем. Чем дальше дом расположен от трассы, тем дороже обойдется подключение: это справедливо и для газопровода, и для водопровода, и для электросетей.
Ориентируйтесь на оптимальное расстояние:
- До водопроводного коллектора – 200 м;
- До газораспределительного пункта – 100 м;
- До опоры электросети – 300 м.
При этом близкое расположение не гарантирует успех: обязательно уточните в соответствующих инстанциях, допустимо ли подключение нового дома.
8. Социальные объекты.
Для комфорта круглогодичного проживания в доме важно наличие в районе развитой инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, магазинов).
9. Стоит ли покупать участок зимой?
Приобретение земельного участка в зимний период рекомендуется только при отсутствии осадков. Выпавший снег помешает объективно оценить состояние грунта, ровность участка, качество фундамента, наличие пней и других элементов, которые препятствуют беспроблемному строительству.
По этой причине лучше осматривать землю в период, когда снег сойдет.
10. Экологическая безопасность и природа вокруг.
Убедитесь в том, что вблизи участка нет источников экологической опасности: станции, передающие радиосигналы, заводы и другие объекты промышленного производства, высоковольтные линии электропередач. Благоразумно будет проверить радиационный фон на участке перед принятием решения о покупке.
Поинтересуйтесь, не планируется ли в открытие частных производственных компаний вблизи вашего будущего дома, организация местной свалки или других объектов, которые могут нанести вред вашему здоровью или сделать проживание не комфортным.
Природа вокруг
В каждом из нас живет романтик, и представляя идеальный загородный дом, мы предполагаем, что из окна будет открываться вид на лес с речкой или горы. Но если трезво оценить соотношение преимуществ и недостатком такого расположения, романтическая картина резко меняется.
Если дом расположен на берегу речки или озера, это вероятно станет причиной подтапливания в весенний период и низкой несущей способности грунта. Густые лесные насаждения лишат Вас яркого солнечного света, а также станут источником избыточной влажности и сырости.
Вдобавок лес и водоем привлекут на ваш участок комаров, лягушек, ужей и кротов, которые будет не самыми желанными гостями на вашей земле.
Резюме
Ищите идеальный вариант, который будет соответствовать всем рекомендациям, которые приведены выше. Такие земельные участки высоко ценятся на рынке, но избавляют своих хозяев от многих хлопот в перспективе.
Если вы рассматриваете компромиссные варианты, хорошо оцените преимущества и недостатки – желательно с калькулятором в руках, поскольку каждую отдельную проблему вам придется решать со значительными финансовыми вливаниями.
Примеры красивых, практичных участков:
|
