У 90% випадків забудовники витрачають на будівництво будинку більше, ніж очікували за початковим бюджетом. Якщо немає можливості доплачувати, щоб продовжувати будівництво, власники отримують недобудову, яку зазвичай продають за ціною нижче собівартості.
Чому так відбувається? Варіантів безліч, ми ж перерахуємо найпоширеніші з них.
- Відсутність кошторису або гарантії, що ваші будівельники будуть дотримуватись суми кошторису до кінця будівництва. Виконроб називає вам вартість будівництва квадратного метра коробки будинку, вона вам подобається, і на основі цього ви намагаєтесь спланувати свій бюджет. Але під час будівництва дуже часто виникають непередбачувані ситуації, і майже завжди це призводить до збільшення витрат.
- Кошторис може бути складений із помилками або з навмисно допущеними помилками в бік зменшення, щоб утримати вас як клієнта.
Докладніше ми писали про це тут.
Тому перше, що ви маєте зробити, щоб точно спрогнозувати витрати, – це знайти підрядника, який працюватиме з вами за кошторисом і договором, де прописані гарантії виконання фінансових зобов'язань.
З чого складається вартість будівництва будинку
Якщо ви почнете обдзвонювати будівельні компанії з питанням: "Скільки коштує побудувати одноповерховий будинок 100 м² під Києвом?" ви отримаєте найбільш загальну відповідь: вартість будівництва квадратного метра коробки будинку така-то. Це перша цифра, від якої всі відштовхуються, але вона дуже далека від повних витрат на будівництво будинку. У цій статті ми розповімо про всі, абсолютно всі витрати, щоб ви мали найповніше уявлення, з чого складається ціна будівництва будинку.
Перше, про що слід пам’ятати:
Вартість будівництва коробки будинку – це половина всіх ваших фінансових витрат на будівництво. Дуже часто повністю збудований будинок, у якому можна жити, коштує вдвічі дорожче (або більше), ніж його коробка. Інша половина витрат іде на зовнішнє оздоблення, внутрішнє оздоблення, розведення комунікацій і встановлення інженерного обладнання.
Друге:
Вартість коробки будинку не включає деякі підготовчі роботи до будівництва: це проєктування, дослідження ділянки та підготовка ділянки до будівельних робіт. Але ці витрати не настільки значні, вони можуть становити від 1% до 7% від фінальної суми будівництва.
Тепер детальніше зупинимось на кожному етапі.
1. Геологія та геодезія ділянки
Ці дослідження показують, який тип фундаменту можна застосувати для вашого будинку, на яку глибину його потрібно заглибити та які будуть його конструктивні особливості, щоб він гарантовано простояв понад 30 років без осідань і тріщин.
Без цих досліджень гарантію на надійність фундаменту вам ніхто не дасть. Ба більше, тільки на основі цих досліджень вам зможуть спроєктувати найбільш економічно вигідний фундамент.
Вартість геології та геодезії у Києві та Київській області у 2024 році становила близько 13 000 грн. Це менше 1% вартості вашого будинку. Чи варто ризикувати такою сумою? Виправляти тріщини у фундаменті чи стінах коштуватиме значно дорожче, і не завжди це можливо. Читайте докладніше для чого потрібна геологія и геодезія .
Чи можна заощадити?
Можна перестрахуватися та зробити фундамент більш міцним, ніж запропонований у типовому проєкті, відмовившись від досліджень. У такому випадку ви переплачуєте за додаткові будівельні матеріали та роботи. А переплата за фундамент буде досить відчутною, оскільки бетонні роботи у будівництві вважаються одними з найдорожчих. Тому такий тип економії є досить непереконливим.
Як діють у тих регіонах, де геологічні та геодезичні дослідження справді дуже дорогі: замовляють адаптацію проєкту під плитний фундамент. Плитний фундамент є одним із найбільш універсальних, він підходить для переважної більшості ґрунтів, у тому числі й несприятливих (просадкових і пучинистих). У цьому випадку забудовник порівнює вартість адаптації та будівництва плитного фундаменту із вартістю проведення геологічних і геодезичних вишукувань на ділянці, і після цього ухвалює рішення.
2. Проєктування
Для чого потрібен проєкт? Щоб розрахувати точну вартість будівництва. Все просто: немає проєкту – немає кошторису – немає ціни будівництва будинку. Проєкт потрібен і для інших важливих речей, про це читайте тут, але в нашій статті ми акцентуємо увагу на ролі проєкту для складання кошторису.
Вартість проєктування у 2024 році:
Ціни на документацію типового та індивідуального проєкту в порівнянні, грн.:
Типовий проєкт Z273, 101 м², Індивідуальний проєкт 101 м²
Архітектурний розділ +
Конструктивний розділ (АР + КР) 18 400 45 450
Повна документація
(АР + КР + Інженерні мережі) 23 920 55 550
Повний проєкт + адаптація
фундаменту (плитный) 28 420 55 550
Повний проєкт + система
"Тепла підлога" 40057 55 550
Як можна заощадити:
- Обирайте типовий проєкт замість індивідуального.
- Перш ніж обрати проєкт, уважно проаналізуйте всі ваші потреби та бажання.
- Пам’ятайте, що проста форма будинку і проста форма даху, прості фасадні декоративні рішення та типові рішення для віконних конструкцій зменшують вартість будівництва.
- Одноповерховий будинок площею 100 м² дуже часто коштуватиме дорожче, ніж двоповерховий або мансардний будинок тієї ж площі, оскільки в нього буде більша площа даху та фундаменту. Мансардний та двоповерховий будинки можуть бути приблизно однаковими за ціною, або мансардний будинок може бути трохи дешевшим, якщо це будинки однакової "архітектурної складності".
Читайте тут усі правила вибору недорогого будинку для будівництва.
Як не можна заощаджувати:
- Не можна відмовлятися від проєкту заради економії або обирати надто незручний чи маленький будинок.
- Загалом, побудувати будинок без проєкту можливо, але це не буде будинок вашої мрії, і розрахувати його вартість наперед точно не вдасться. У процесі такого будівництва ви отримаєте головний біль від нескінченного потоку питань від прораба, як діяти, та тупикових ситуацій, з яких йому доведеться "дорого" виходити. У цих пригодах точно забудеться якась важлива дрібниця, яку доведеться добудовувати в уже готовому будинку. Після такого будівництва ви будете добре обізнані у всіх нюансах будівельного процесу, але де вам знадобляться ці знання?
А вартість проєкту становить усього 0,4% – 1,3% від вартості вашого будинку…
Економити на комфорті також погано. Жити в незручному будинку ви не зможете, і рано чи пізно дійдете висновку, що краще його продати.
Тому дуже відповідально підходьте до вибору проєкту, уважно зважуйте ваші бажання та можливості.
3. Підготовка ділянки
Для будівельних робіт потрібні світло і вода. Якщо вони не підведені до ділянки, спробуйте домовитися з сусідами на якийсь період. Або ж буріння свердловини і підключення електроенергії в обленерго стануть вашим першим будівельним етапом. Витрати на ці роботи можуть значно відрізнятися залежно від регіону, навіть у межах Київської області.
4. Будівництво будинку
Що таке коробка будинку, власне кажучи? У спробах зменшити вартість будівництва коробки компанії “зменшують” саму коробку. Хтось не включає сходи на другий поверх, хтось плиту підлоги, хтось підшив свісів даху. Це не є грубим порушенням – немає стандартизованого продукту “коробка будинку”. Ці роботи компанії переносять на наступні етапи будівництва, таким чином зменшуючи ціну коробки будинку, щоб привернути вашу увагу.
Тому будьте дуже уважні, коли порівнюєте ціну будівництва коробки будинку в різних компаніях: обов’язково уточнюйте детальний перелік того, що входить у цей будівельний етап у їхньому розумінні.
Отже, розглядаємо вартість будівництва на прикладі проєкту будинку Z273, 101 м².
Коробка будинку Z273 — 1 830 612 грн.
У нашому випадку коробка будинку включає:
- Фундамент. Улаштування стрічкового фундаменту з блоків ФБС, стрічкового фундаменту з блоків незнімної опалубки або пальового фундаменту. Ураховані всі роботи з фундаменту, починаючи з розмітки осей геодезистом і зняття родючого шару ґрунту, до улаштування армованої бетонної плити підлоги.
- Стіни будинку. Ураховані всі роботи з будівництва несучих стін, починаючи з гідроізоляції між фундаментом і стіною та закінчуючи кладкою блоків вентиляційних каналів Schiedel. У цю вартість може входити кладка несучих стін із газобетону d500 товщиною 300 мм або з керамічних блоків товщиною 250 мм. У цю вартість входить лише зведення несучих стін будинку, а зведення міжкімнатних перегородок у неї не входить і виконується на інших етапах будівництва.
- Перекриття. Ця вартість може включати улаштування плитного перекриття, монолітного залізобетонного перекриття або перекриття на дерев'яних балках.
- Дах. У вартість даху входить виготовлення та монтаж кроквяної системи, улаштування покрівельного пирога без утеплення, монтаж покрівельного покриття (металочерепиця або бітумна черепиця).
Також у вартість входить утеплення вентиляційних каналів мінеральною ватою 50 мм.
У цю вартість не входять підшив свісів даху та утеплення горища – ці роботи виконуються на інших етапах.
Наступні етапи будівництва в різних компаніях можуть значно відрізнятися.
Ми пропонуємо таке розподілення робіт.
Будівництво під оздоблення Z273 — 2 409 310 грн.
До всіх попередніх етапів додаються такі:
- Вікна та вхідна група. Монтаж віконних блоків (білих ПВХ), встановлення вхідних дверей, встановлення зовнішніх металевих відливів.
- Фасад. Утеплення фасаду базальтовою ватою (щільністю не менше 135 кг/м³ для стін із газобетону) або утеплення фасаду ППС (товщиною 50 або 100 мм, група горючості не менше Г3 для стін із керамічних блоків). Декоративна штукатурка Бауміт або її аналоги. Утеплення цоколя екструдованим ППС товщиною 50 або 100 мм.
- Дах. Підшивка свісів даху (пластиковим, металевим софітом або профільованою дошкою). Монтаж водостічної системи типу Bryza, PROFiL. Монтаж ковпаків вентиляційних каналів.
На цьому етапі, як бачите, завершуються всі роботи, пов’язані із зовнішньою частиною будинку..
Будівництво під чистове оздоблення Z273 — 2 942 828 грн.
Цей етап включає розведення комунікацій, будівництво внутрішніх перегородок, чорнове внутрішнє оздоблення та утеплення горища.
До всіх попередніх етапів додаються такі:
- Стіни. Будівництво міжкімнатних перегородок (з газобетону d400 товщиною 100 мм або керамічного блоку м125 товщиною 120 мм).
- Вода та опалення. Установлення та розведення труб систем водопостачання та каналізації. Монтаж систем водяного опалення теплої підлоги. Підведення опалення до місць встановлення батарей.
- Електропостачання. Розведення кабелів по будинку для освітлення, електрокотла та електроплити. Розведення кабелів для інтернету та сигналізації.
- Штукатурка та стяжка підлоги. Утеплення бетонної підлоги екструдованим ППС товщиною 80 мм. Заливка напівсухої машинної стяжки, штукатурка по маяках.
- Перекриття. Утеплення горища мінеральною ватою товщиною 200 або 300 мм. Монтаж мембрани. Монтаж суцільного настилу з антисептованої дошки.
Будівництво "під ключ" Z273 — 3 741 713 грн.
Тепер залишилося встановити інженерне обладнання та виконати чистове внутрішнє оздоблення.
До всіх попередніх етапів додаються такі:
- Сантехніка та електрика. Монтаж сантехнічних приладів.
Монтаж радіаторів і системи опалення, включаючи обладнання котельні.
Монтаж чистової електрики (розетки, вимикачі, світильники, сушки, комплектація електрощитової). - Чистове оздоблення підлоги, стін, стелі.
Укладання на підлогу плитки, ламінату або кварц-вінілового покриття.
Фарбування, декоративна штукатурка стін або поклейка шпалер.
Встановлення натяжної стелі або монтаж листів гіпсокартону на каркас із металопрофілю, підготовка та фарбування стелі. - Двері та вікна.
Монтаж міжкімнатних дверей.
Встановлення підвіконь.
Облицювання сходів згідно з проєктом дизайну.
Ці ціни надані одним із наших партнерів з будівництва. Вони актуальні на жовтень 2024 року, включають усі необхідні матеріали та роботи й передбачають, що будівництво проходитиме на ідеальній ділянці: рівній і з "хорошими" ґрунтами в Київській області..
Будівництво такого самого будинку на вашій ділянці може бути дорожчим на 7-10%. Звісно, воно може бути ще дорожчим, якщо ви захочете використовувати дорожчі матеріали.
Підсумкова вартість будівництва Z273:
Геологія та геодезія ділянки - 13 000 грн. - до 0,3%
Проєкт - 18 400 - 55 550 грн. - 0,44% - 1,3%
Будівництво - 3 741 713 грн.
Будівництво з урахуванням
можливого здорожчання 4 115 884 грн. - 99,3 - 98,4%
Всього витрат - 4 147 284 - 4 184 434 грн.
На чому можна заощадити, а на чому не можна?
Будівельні матеріали
Можна обирати будівельні матеріали серед різних брендів. Але важливо, щоб технічні характеристики відповідали зазначеним у проєкті. Довіра до бренду — це вже ваш особистий ризик, і краще обговорити виробників матеріалів із будівельною компанією.
Не можна самостійно зменшувати товщину стін або утеплювача в процесі будівництва: таким чином ви зробите будинок холоднішим, і, можливо, вам знадобиться для його опалення котел більшої потужності. Який саме? Для цього потрібна консультація інженера з опалення та вентиляції. Така економія тим більше сумнівна з огляду на зростання цін на енергоресурси.
I навпаки, збільшувати товщину стін і утеплювача з метою економії на опаленні бажано з урахуванням рекомендацій інженера.
Ви можете це зробити на етапі проєктування, поставивши відповідне завдання на внесення правок у проєкт.
Висновок: використовуйте всі можливі способи економії на етапі вибору проєкту будинку та внесення змін до нього, радячись із проєктувальниками. Тоді ваш будинок не розчарує вас. Як знайти недорогий проєкт будинку? Читайте тут.
Будівельні роботи
"Скупий платить двічі" – кожен хоча б раз відчував це у своєму житті. Але чи всім під силу заплатити за будинок удвічі дорожче? Деякі махінації з низькими цінами на будівельні роботи ми описали в цій статті.
Укладаючи договір із будівельною компанією, ви отримуєте кошторис і договір, які гарантують незбільшення кошторису до завершення будівництва. Скоріше за все, підсумкова сума кошторису буде вищою, ніж при будівництві з окремими прорабами на кожному етапі. Але різниця у вартості – це ваша зарплата як менеджера проєкту та технічного нагляду в одній особі. Ви самі будете організовувати послідовний хід робіт, забезпечуючи наявність потрібних спеціалістів вчасно, самі контролюватимете якість робіт та відповідність кошторису. Потягнете? Чи варті ці гроші таких зусиль? Вирішуйте самі.
Але якщо серед ваших друзів, знайомих, родичів є сантехніки, покрівельники, інші фахівці, які зроблять для вас якісно і недорого, – спробуйте домовитися з будівельною компанією, щоб виконання цих робіт було за вами.
Розділяйте будівництво будинку на етапи. Таким чином у вас буде часовий проміжок для накопичення наступної суми, необхідної для будівництва. Як це правильно зробити без втрати якості – радьтеся з підрядником. Можливі різні рішення залежно від ваших можливостей.
Висновок:
Будуйте будинок самостійно, якщо:
- Ваша сім'я невибаглива до комфорту й готова миритися з недоліками будинку;
- ви прагнете опанувати нову спеціальність: проєктувальника, технагляду за будівництвом, кошторисника та менеджера проєкту (а можливо, і ще кілька інших) ;-);
- Ваш бюджет готовий до значних непередбачуваних витрат.
Однак перед цим оцініть, чи маєте ви достатньо часу для цього і хто вас навчатиме премудростям будівництва. Справді, існують чудові будинки, власники яких пишаються тим, що побудували їх власноруч, і сам процес будівництва був захопливим, цікавим, хоч і не без пригод. Але чомусь на тлі таких успіхів недобудованих будинків значно більше...
Наперед оцінити, у скільки обійдеться таке будівництво, практично неможливо.
Будуйте будинок за проєктом і з будівельною компанією, якщо:
Ви хочете отримати саме той ідеальний будинок, про який мріяли.
У вас немає часу й сил глибоко занурюватися в будівельний процес.
Ви хочете розуміти, куди йдуть ці величезні суми грошей, і хочете, щоб фінальна вартість будівництва залишалася фіксованою до самого завершення.
Усі способи економії враховуйте на етапі вибору або створення проєкту.
Економію на будівельних етапах обговорюйте з тими, хто вже побудував не один будинок і розуміє, до чого це може призвести.