Хто успішно пройшов складний й захопливий квест «побудую будинок сам», зі сміхом та сльозами розповість, наскільки більше довелося витратити грошей, часу та здоров'я, ніж очікувалося. А все через те, що господар і будівельники побачили кінцевий результат по-різному ...
Тому в цій статті розповімо про те, як знайти такого підрядника, який виправдає всі ваші очікування. Це допоможе зберегти не тільки бюджет сім'ї, але і хороший апетит, міцний сон і, що важливо, віру в людей. Цей матеріал більшою мірою буде корисний забудовникам, які прийняли рішення працювати з виконробом або бригадою (про вибір будівельної компанії написано тут).
Зміст статті:
1. Пошук бригади для будівництва будинку
1.1. Пошук
1.2. Проведення переговорів з претендентами
1.3. Перевірка на професіоналізм потенційних виконавців
1.4. Кошторис будівництва будинку і проведення тендера
1.5. Укладання договору
2. Контроль роботи підрядника
3. Як бригади підставляють клієнтів
4. Здача об'єкту
5. Гарантійні зобов'язання
6. Висновки
1. Пошук бригади для будівництва будинку
1.1 Пошук
Пошук підрядників рекомендується починати з ознайомлення зі списком відгуків, з огляду побудованих ними будинків. Найбільш вірним і надійним способом пошуку будівельної бригади є рекомендації знайомих, друзів та родичів. Якщо на будівельну бригаду вказали відразу декілька людей з Вашого оточення — можете впевнено обирати саме їх. Причому таким підрядникам не потрібно мати власний сайт в інтернеті або рекламувати себе, оскільки клієнти знаходять їх через попередніх замовників.
Коли таких рекомендацій немає, шукати підрядників можна на дошках оголошень та на форумах. Однак, у такому випадку ризик отримати неякісну роботу значно зростає. Тому, виконавцям робіт і бригадирам, задавайте якомога більше предметних питань, перш ніж погодитися на співпрацю з ними.
1.2 Проведення переговорів з претендентами
Спілкуючись з потенційними виконавцями будівельних робіт потрібно:
- Уточнити спеціалізацію бригади. Як правило, бригади спеціалізуються на одній технології будівництва. Бригади, профіль яких будівництво цегляних будинків, навряд чи зуміють також вміло зібрати каркасний будинок.
- Уточнити у бригадира, чи є у них профільні робочі для кожного етапу робіт. Адже так само як в оркестрі, скрипаль не зіграє на трубі, так і фахівці з кладки кахлю навряд чи зможуть створити надійний фундамент. Якщо ж вам все-таки говорять, що одні й ті ж люди будують усе, перед Вами авантюристи.
- Ознайомитися з відгуками клієнтів про бригаду в інтернеті, регіональних майданчиках, на форумах.
- Переконатися в умінні робітників читати креслення. При цьому важливо, щоб проєкт будинку був уже на руках, тоді діалог з підрядником буде предметний.
- Уточнити, яким чином відбувається формування ціни будівництва і що у процесі робіт може вплинути на зміну вартості вказаної на початку. Детальніше про це читайте тут.
- Переконатися, що у підрядника є необхідні для будівництва будинку інструменти й техніка. У хороших виконавців, як правило, є власні бетономішалки, Нейлер та ін.
- Узгодити етапи будівництва. При цьому на кожен етап бажано укладати окремий договір. Такий підхід дозволить на будь-якому з етапів змінити бригаду, якщо щось піде не так.
- Домовитися з виконавцем про надання щоденного звіту телефоном про виконані роботи й докладного фотозвіту. (Сьогодні можна викласти фотографії за пару хвилин в альбоми зі спільним доступом на будь-якому з великих поштових сервісів: гугл, яндекс й ін.).
- Подивитися на будинки, які будувала ця бригада. Хороший виконавець повинен мати у своєму розпорядженні портфоліо з фото завершених об'єктів. Фотографій повинно бути багато, з кожного етапу будівництва. На фото також повинно бути чітко видно, що саме люди з цієї бригади будували будинок.
- Побувати в одному, а в ідеалі, в декількох будинках, побудованих бригадою. Якщо є така можливість, то краще з'їздити в будинок, який будувався давно, оскільки наслідки помилок під час будівництва виявляються не відразу. Це дозволить переконатися в тому, що покрівля не протікає й не гниє ростверк фундаменту навіть через роки. Сумлінні підрядники, як правило, з радістю вихваляються будинками, які вони побудували, адже це і є основна реклама та предмет гордості. Такі бригади знають собі ціну і дорожать своєю репутацією.
1.3 Перевірка на професіоналізм потенційних виконавців
Кращим способом визначення майстерності підрядника, як би просто це не здалося, є обговорення проєкту з бригадиром. При цьому необхідно висловлювати свідомо нездійсненні побажання до будівництва й оздоблювальних робіт. Хороші спеціалісти відразу доведуть, від чого варто відмовитися, а які з вимог виконати все-таки можливо. Професіоналізм будівельника, який переконує, що все виконає відповідно вашим вимогам, можна відразу ставити під сумнів.
Очевидно, перш ніж ставити перед бригадиром завдання такого характеру, необхідно витратити час на те, щоб самому розібратися в мат.частині. Крім часу буде потрібно ще хоча б краплина любові до розрахунків й технічних рішень.
1.4 Кошторис будівництва будинку та проведення тендеру
Проведення тендеру — кращий спосіб вибору виконавця будівельних робіт. Ви відправляєте підрядникам кошторис, в якому не вказані ціни, обсяги робіт і матеріалів. Претенденти заповнюють таблицю самі.
Кошторис робить будівництво будинку прозорим, оскільки на його підставі контролюються витрати матеріалів та обсяги робіт. Складається кошторис виключно за наявності проєкту будинку, в якому конструкція фундаменту адаптована до особливостей ділянки.
Рекомендується замовляти кошторис в незалежних організаціях. А виконавцям, які претендують на співпрацю з Вами, як уже було сказано вище, розсилати кошторис, в якому не вказані ні обсяги робіт, ні обсяги матеріалів, ні ціни.
У нас такий кошторис без обсягів і цін часто замовляють разом з проєктом будинку, це - «Тендерна пропозиція».
Дочекавшись варіантів кошторисів від кожного виконроба, потрібно з ними прояснити пункти, які вагомо відрізняються від значень кошторису, складеного незалежною організацією. Окрему увагу приділяйте статті кошторису «непередбачені витрати». У процесі будь-якого будівництва такі витрати трапляються, але їх розмір не повинен перевищувати 5-10%.
Випадок з життя
Недобросовісні виконавці не заморочуються над складанням кошторису. І ось тому приклад. За рекомендацією родича забудовник вибрав бригаду для будівництва будинку. На той момент родич вже підписав договір з цією ж бригадою. Бригадир запропонував прийнятну ціну, швидко склав кошторис. Однак, забудовник порівняв отриманий кошторис і кошторис родича і з'ясував, що "папери" ідентичні в плані показників, змінені тільки площа і назва, оскільки забудовник хоче будувати мансардний будинок, а родич двоповерховий котедж.
Забудовник пред'явив виконавцю зауваження, після чого той так само швидко надіслав новий кошторис, в якому тепер присутні недоліки з питання фундаменту. Так кошторис змінювався кілька разів, після чого, що природно, забудовник відмовився співпрацювати з виконавцем.
Не варто сліпо вірити позитивним відгуками про виконавця, і думати, що якщо бригада була рекомендована родичами, то її можна сприймати як хороших професіоналів, тільки на цій підставі. Може сусідові бригада і побудувала якісний будинок, але це зовсім не гарантує, що з Вами все пройде також гладко.
Тому обов'язково ретельно вивчіть етапи будівництва, що потрібно враховувати на кожному з них, і з чим можна зіткнутися в процесі будівництва. Розглянувши у Вас грамотного в будівництві й принципового замовника, навряд чи виконавець буде намагатися вас обдурити.
Порівнюючи розцінки бригад на виконання робіт важливо враховувати два моменти:
- Висока ціна. Висока оплата праці бригади зовсім не свідчить про їх майстерність і не підтверджує, що серед конкурентів вони кращі. Високі розцінки можуть бути й результатом «розкрутки» виконавця хорошою рекламою, що забезпечує зростання популярності бригади. А якість робіт і професіоналізм таких бригад часто посередні.
- Низька ціна послуг. Не варто піддаватися можливості заощадити на оплаті праці виконавця. Низькі розцінки послуг повинні насторожувати відразу, оскільки низькі ціни у професіоналів з хорошою репутацією неприпустимі. Можна, звичайно заощадити й вибрати дешеву бригаду. Але результатом такої економії можуть стати помилки, виправлення яких потребує вагомих фінансових витрат. Крім грошей, загубиться ще й багато часу, нервів та здоров'я. Тому тезу — дуже дешеве не може бути хорошим — варто прийняти як аксіому.
Маніпуляції з цінами
Виконроби спеціально занижують ціни, щоб залучити забудовників. Цей метод працює і забудовники добровільно піддаються такій спокусі. Однак, в ході будівництва відбувається підвищення цін з тих чи інших причин ... тут ми докладно описали, як це робиться. Кошторис — єдиний інструмент, який допоможе уникнути цього.
Що відбувається в житті, ключові особливості:
- Незалежних експертних організацій, які складають детальний кошторис, на ринку працює мало. І чим далі від міст, тим їх менше.
- Не дивуйтеся, що з десятка тендерних пропозицій, розісланих виконавцям, повернеться 1 заповнений кошторис. Решта виконавців надсилають шаблон розрахунків або ж вартість квадратного метра. А все тому, що не кожен виконроб захоче безкоштовно виконувати таку клопітку роботу з кошторисом, на яку потрібно витратити робочий день. Тим більше якщо він не впевнений у подальшій співпраці з замовником.
- Вам потрібно самостійно зуміти проаналізувати кошторис, витративши на це чимало часу, зануритися в цінові реалії ринку, й зрозуміти стратегію формування кошторису.
І ще: будьте готові, що при будівництві будинку з бригадою, доведеться витратити приблизно у 2 рази більше запланованого бюджету.
1.5. Укладання договору з виконавцем
Затвердити текст договору потрібно ще на етапі переговорів з виконавцем. Договір повинен бути повноцінним в простій письмовій формі.
Виконавець для підписання договору повинен бути приватним підприємцем.
Якщо в процесі будівництва або після нього виникнуть неприємності, з «папером» вирішити їх буде значно простіше. Чим детальніше будуть прописані пункти договору, тим більше у Вас буде шансів відстояти свої права.
Офіційний договір обов'язково містить:
- етапи будівельних робіт з їх докладним описом,
- чітко прописані терміни виконання робіт,
- вимоги до якості робіт, що виконуються будівельною бригадою,
- порядок приймання робіт,
- способи й порядок оплати праці виконавця,
- відповідальність кожного боку,
- штрафні санкції,
- додається документ — кошторис.
Також необхідно прописати правила поведінки робітників на будмайданчику.
Як буває в житті:
Не дивуйтеся, якщо деякі бригади відмовляться підписувати з Вами договір. Наявність договору для них означає, що Ви будете відривати їх від роботи, «пхати носа» де треба і не треба, постійно ставити питання та на етапі прийняття робіт вимагати щось нереальне і дивне. Вони й без Вас можуть забезпечити себе роботою, і знайти менш вимогливого замовника ;-). Відмова бригади від підписання договору ще не говорить про її непорядність і непрофесіоналізм.
Висновок:
Напевно, тепер зрозуміло, що Вам необхідно до початку земляних робіт стати експертом в будівельній справі, навіть тільки для здійснення правильного вибору. Відмова від договору і відсутність деталізованого кошторису ще не показник того, що бригада нічого не варта. Рівно тому як і детально прописаний договір і кошторис не гарантують того, що в фундаменті не з'являться тріщини, а на мансарді цвіль.
А ось якщо бригадир побачить, що Ви добре підковані в будівельних справах і розбираєтеся в деталях, навряд чи він зважиться працювати з Вами негарними схемами.
2. Контроль роботи підрядника
Все вищесказане підштовхує до прийняття найбільш правильного рішення — найняти на час будівництва технагляд. Обійдеться він звичайно недешево, але виправлення помилок та негативних наслідків через відсутність такого нагляду, як правило, обходиться в рази дорожче.
Або ж Вам потрібно самим розбиратися на кожному етапі з усіма нюансами технічного характеру і практично жити на будівельному майданчику. Так що, погодьтеся, легше найняти технагляд, який візьме на себе всі технічні питання, а Вам залишиться тільки контролювати придбання й своєчасну доставку матеріалів, їх витрат та збереження.
Ось кілька корисних порад, як контролювати бригадира або виконроба:
- Потрібно познайомитися особисто з повним складом бригади, переконатися, що є фахівці по кожному виду робіт, виконуваних на різних етапах будівництва. Якщо Ви помітите, що люди на майданчику змінюються часто, то, швидше за все, бригадир не відрізняється порядністю й обманює своїх робітників. Він може говорити їм, що Ви відмовляєтеся платити за їхню роботу, і вони покидають роботу. Працівники, які приходять на їх місце чують від бригадира ту ж історію, і схема повторюється знову і знову. Наслідком цього є затягування термінів будівництва, а можливо і помста скривджених робітників.
- Важливо не копатися в дрібницях при оцінці якості там, де це недоречно. Це заощадити й час, і нерви — Ваші та виконавця. Потрібно розуміти, що для кожного виду робіт є допустимі норми відхилень.
- Розлучайтеся з людьми легко і без жалю, якщо Ви сумніваєтеся в їх професіоналізмі й порядності.
- Достойно оплачуйте чесну працю людей, які сумлінно виконують свої обов'язки. Незадоволені оплатою, знайдуть свій спосіб відновити справедливість, який Вам не сподобається...
3. Як бригади підставляють клієнтів
Історії про те, як будівельні бригади кидають своїх клієнтів, досить поширені. Існують схеми, про які знають усі, але при цьому продовжують надалі успішно працювати. Причому потрібно бути готовим до того, що бригада може кинути забудовника на будь-якому з етапів будівництва.
Отже, найпоширеніші обманні схеми:
1. Авансування. Найбільш часто зустрічається ситуація — після отримання авансу бригадир зникає. Він може повернутися через час і пообіцяти виправитися. Природно, що вірити таким людям вже не можна, так само як і працювати з ними. Не рідше виникають ситуації, коли після отримання авансу бригада не поспішає приступати до своїх обов'язків і годує забудовника сніданками. Таку схему бригади застосовують для того, щоб зберегти за собою місце на цьому об'єкті поки вони будуть добудовувати свої інші об'єкти. Адже, після видачі грошей, клієнт буде чекати бригаду. В такому випадку гарантований простій, і добре, якщо він буде не надто затяжний.
Є і «бригади», які збирають по країні аванси з забудовників і не думають взагалі повертатися ні на один об'єкт.
Слід пам'ятати про золоте правило роботи з будівельними бригадами — ніяких авансів! Сплачуйте працю виключно за фактом виконаних робіт. Якість роботи сумлінних виконавців не залежить від того, був чи отриманий аванс чи ні.
2. Люблять бригади наживатися на своїх клієнтах й на етапі закупівлі матеріалів. Тому купувати матеріали потрібно при наявності кошторису, за чеками й в перевірених місцях.
3. Не рідше бригади шантажують замовника на етапі, коли їх робота вкрай необхідна (відкритий утеплювач, потрібно швидко заштукатурити, закрити паробарьером й покрівельним покриттям). Бригадир починає просити оплату більше обумовленої спочатку, погрожуючи забудовнику відходом.
4. Трапляється, що бригада може піти заради більш вигідної пропозиції, попри те, що вже приступили до роботи на Вашому об'єкті. Робочі часто їдуть, не вимагаючи навіть оплати за вже виконану роботу. І це ще одна причина, по якій вкрай важливо мати проєкт будівництва. Тільки при наявності проєкту наступна бригада може зрозуміти, на якому етапі зупинилися «втікачі».
Але складність ситуації полягає не стільки в тому, що бригада мовчки покинула об'єкт, а в труднощі знайти робітників, які погодяться доробляти за кимось. А якщо така бригада і знайдеться, то зажадає завищену оплату.
4. Здача об'єкту
Перевіряйте ретельно якість переданого об'єкта до того, як підписати акт виконаних робіт й оплатити роботу бригади. Забудовник може розрахуватися з бригадою упродовж 5 днів після підписання акту здачі. За цей час можна кілька разів перевірити об'єкт і можливо помітити щось, що не було виявлено на момент здачі.
Під час прийняття об'єкта переконайтеся в наявності
- усіх актів,
- усіх оплат,
- усіх фотозвітів,
- усіх чеків.
5. Гарантійні зобов'язання
Хоча, ця стаття і присвячена тому, як знайти таку бригаду, щоб не виникало питань гарантій, висвітлити це питання все-таки варто.
Отже, якщо проблеми з новим будинком все-таки з'явилися, то розібратися з ними допоможе тільки договір. І то, наявність договору, це тільки початок ... далі чекають труднощі з пошуком винних і суди по відшкодуванню збитків. А що якщо у бригадира юридично немає за душею ні копійки, і з мінімальних доходів він платить тільки аліменти? Навіть якщо судом буде прийнято рішення на вашу користь, бригадир нічим не ризикує.
Єдине чим він ризикує в такій ситуації це репутація в інтернеті, і то, якщо така там існує взагалі.
Також важливо врахувати, що не має значення з ким Ви судитеся — витрати на проведення технічної експертизи, яка визначає причину проблем з будинком, лягають на Вас.
6. Висновки:
Прийнявши рішення будувати будинок з бригадою в обов'язковому порядку потрібно мати:
- Проєкт будинку і кошторис будівництва. Ці документи — головні інструменти контролю, які роблять процес будівництва прозорим.
- Підкованість у розрахунковій частині або ж технічний нагляд, що виступають гарантією якості робіт, довговічності будинку та надійності.
- Міцні нерви, стресостійкість, наполегливість та час. Потрібно самому занурюватися в технічні деталі, організовувати процеси й стежити за своєчасністю кожного з них (доставка матеріалів, контроль якості робіт та ін.). Пам'ятайте, при будівництві будинку з бригадою Ви керуєте процесами на будівельному майданчику.
- Готовність ризикувати. Ви - єдина людина, яка зацікавлена в якісному кінцевому результаті будівництва, Вам жити в новому будинку. Для тих, хто займається будівництвом — проєктувальників, технагляду, виконроба, кошторисника — Ви черговий клієнт. Рідко зустрічається бригада, яка ризикує майном або репутацією, коли завчасно йде з будмайданчика.
Якщо Вам вдалося знайти професійного та надійного виконавця, який реалізував Вашу мрію про будинок, виграшем буде якість результату, а також фінансовий бонус, адже будувати з бригадою часто вигідніше.
Сподіваємося, викладений у статті матеріал допоможе розібратися в особливостях співпраці з будівельною бригадою, а також допоможе зробити правильний вибір. Не втрачайте пильності ні на одному з етапів будівництва, і тоді Ви напевно зрадієте кінцевому результату!
|
