Як підготуватися до будівництва будинку та не пропустити початок сезону

Рецензент статті: Марія Банах, архітектор компанії Z500

Успіх будь-якої справи залежить від правильної підготовки. Якщо ви хочете пришити гудзик до сорочки, але не подбали про придбання ниток відповідного кольору, результат буде так собі. Що вже говорити про будівництво будинку - процес складний, багатоплановий і жорстко прив'язаний до весняно-літнього сезону. Якщо завчасно не подбати про отримання дозволів, проведення геодезичних та проектних робіт, будівельники не зможуть вчасно зайти на ділянку. Це означає, що закінчувати будівництво доведеться під осіннім дощем або переносити роботи до наступного літа.

Ця стаття присвячена докладному розбору підготовчих етапів, які необхідно зробити перед початком будь-якого будівництва. Ми розповімо, що зробити, а головне – скільки часу займе підготовка і коли її потрібно починати, щоб розпочати основні роботи, як тільки потеплішає. Припустимо, що землю для будівництва вже куплено. Якщо ви плануєте придбання, радимо ознайомитися зі статтею «Правила вибору земельної ділянки».

ЗМІСТ

Найкращий час для будівництва

Етап №1 – визначення плями жилої забудови у місцевій архітектурі

Етап №2 – замовляємо геологічну і геодезичну зйомку

Етап №3 – обираємо проект будівництва будинку

Етап №4 – отримання будівельного паспорту та повідомлення для початок робіт

Етап №5 – вибір підрядника для ведення будівництва

Етап №6 – підготовка ділянки

Найкращий час для будівництва

Кліматичні особливості нашої країни не дозволяють вести будівельні роботи цілий рік. Точніше, восени та взимку будувати теж можна, але витрати на обігрів, освітлення майданчика та захист від опадів підвищать підсумковий цінник чи не в півтора рази. Тому всі компанії, що працюють у сфері приватного домобудівництва, активізуються із приходом тепла. З цієї ж причини ціни на будматеріали та готові проекти котеджів у березні традиційно злітають нагору. Отже, зима – найкращий час, щоб купити все необхідне для будівництва.

Будівельні роботи, від копання траншей до монтажу покрівлі та оздоблення зовнішніх стін, необхідно встигнути завершити до початку осінніх дощів. Підключивши електрику та опалення, восени та взимку можна без поспіху зайнятися внутрішнім оздобленням. Але щоб приступити до закладки фундаменту в березні-квітні і завершити зведення коробки до початку холодів, слід зайнятися підготовкою документів не пізніше жовтня-листопада.

Вихідний пакет документів включає лише дві позиції:

• Паспорт.
• Правовстановлюючий документ на ділянку.

Решта оформляється у процесі підготовки.

Етап №1 – визначення плями жилої забудови у місцевій архітектурі

Хоча ділянка вам належить повністю, але буває так, що будувати можна не скрізь. Тому найперше, що потрібно визначити – дані, де можна будувати на вашій ділянці, а де не можна – тобто, визначити пляму житлової забудови дільниці. Обмеження на розміщення будинку з терасами накладають: близькість сусідніх будівель, насаджень, ліній комунікацій – які вже є чи плануються у майбутньому, містобудівні норми забудови селища. Таку інформацію надасть вам архітектор у місцевій адміністрації на ваш запит.

Якщо у відділі архітектури селища є генеральний план населеного пункту — тоді ви зможете замовити викопіювання ген плану вашої ділянки з цього документа.

Для приватного будівництва, на жаль, немає чіткої форми документа, яку чиновники зобов'язані вам видати, тому вони нададуть інформацію у вільній формі. Тому немає й точного переліку документів, які потрібно надати. Ця послуга безкоштовна.

Виходячи з досвіду, можемо сказати, що мало хто знає, що сусідні будівлі, комунікації в деяких випадках накладають суттєві обмеження на межі забудови вашого будинку. Але якщо при отриманні будівельного паспорта виявиться, що габарити майбутнього будинку більші за допустиму пляму забудови — наслідки неприємні: вам не видадуть будівельний паспорт, доведеться замінити проект.

Тому ми наполегливо рекомендуємо не полінуватися та визначити пляму житлової забудови у місцевій архітектурі! Тоді ви вибиратимете проект спокійно, знаючи на які максимальні габарити будинку зможете розраховувати.

І ще: отримані обмеження стосуватимуться лише житлового будинку. Розміщення гаража на дільниці регламентується іншими правилами.

Отримання даних по плямі забудови у місцевому відділі архітектури може тривати близько 7 днів.

Етап №2 – замовляємо геологічну і геодезичну зйомку

Геологія ділянки

Структура ґрунтів, на яких ви збираєтеся будувати будинок, може виявитися менш міцною, ніж на сусідніх ділянках. Сумні результати цієї помилки - тріщини в фундаменті, під яким поплив грунт, перекіс стін, вогкість через вологу, що просочується, і т.д. Звичайно, заливка потужного фундаменту «із запасом» виключить пошкодження через рух грунту, зате і вартість будівництва збільшиться на помітну суму. Геологічна розвідка та подальший перерахунок параметрів фундаменту (адаптація, як кажуть архітектори) обійдуться дешевше.

Отримавши на руки результат геологічної експертизи, зверніться до нас за адаптацією фундаменту. Наші фахівці виконують розрахунки як додаткову послугу.

Слід додати, що порядні будівельні компанії ніколи не приступають до будівництва будинку без результатів геологорозвідки. Вони не можуть ризикувати своїм добрим ім'ям, якщо під будинком виявляться слабкі ґрунти, і його поведе. Звичайно, ви завжди знайдете компанію-одноденку чи бригаду, які готові працювати взагалі без документів. Але якщо через рік у стінах з'являться тріщини, пред'являти претензії вже не буде кому.

Геодезична зйомка

Не менш важливим етапом, ніж геологія є геодезична зйомка. Вона необхідна, щоб:

• визначити перепади висот у межах ділянки, щоб унеможливити підтоплення фундаменту водою, що стікає з вищої точки;
• виявити у межах плями забудови місце, де знадобиться мінімальний обсяг земляних робіт з вирівнювання майданчика під будинок;
• розрахувати, в якому обсязі знадобляться земляні роботи, і завдяки цьому скоротити витрати;
• визначити висоту чистої підлоги, за якою будівельники розрахують глибину закладання фундаменту.

Чи так ли необхідна геодезична зйомка?

Будівельні компанії, що відповідають за результати застосування своєї праці, при зведенні кожного об'єкта користуються загальновідомою формулою надійності:

геологорозвідка + геодезична зйомка + адаптований фундамент = гарантована надійність будинку за мінімальну вартість

Після виїзду фахівця на об'єкт підготовка підсумкового звіту займає від одного до двох тижнів. Обидві експертизи можуть проводитися одночасно, що заощадить час.

Етап №3 – обираємо проект будинку

Кожній розумній людині зрозуміло, що краще будувати за проектом, ніж без нього, бо:

• маючи на руках проект, ви точно знаєте, як виглядатиме готовий будинок;
• документація дозволить скласти кошторис та заздалегідь визначити, в яку суму буде будівництво;
• можна контролювати хід робіт та при виявленні невідповідностей виставляти будівельникам обґрунтовані претензії, вимагаючи переробити огріхи;
• при зміні підрядника нова бригада розумітиме, що вже зроблено;
• можна чітко розрахувати послідовність дій, що зменшить трудовитрати та скоротить час.

Детальний проект є своєрідною інструкцією для будівельників, що жорстко регламентує їх роботу. За його наявності підряднику або виконробу буде вкрай складно обґрунтувати необхідність додаткових витрат. Якщо все робиться суворо за документацією, то витрати повинні відповідати кошторису.

Щоб не помилитися під час вибору проекту, дійте відповідно до наступного плану:

1. Визначте межі своїх фінансових можливостей, щоб не довелося припиняти будівництво на етапі укладання крокв або комунікацій через те, що гроші раптово закінчилися.
2. Складіть список кімнат майбутнього будинку, вкажіть призначення та приблизну площу кожного приміщення. Підрахуйте загальну площу, ухваліть рішення щодо поверховості.
3. Звіртеся з плямою забудови. Якщо потрібно, відкоригуйте свої запити.

У результаті у вас буде приблизна площа будинку та його вартість. Виходячи з цих цифр, розгляньте готові проекти, які вписуються в задані параметри. Не забудьте, що ціна проекту будинку може трохи збільшитись через адаптацію фундаменту та інші зміни в типовому проекті.

Чи так потрібна адаптація?

У готовому проекті фундамент розрахований на середні показники ґрунту. На вашій ділянці картина може бути зовсім іншою. Не факт, що фундамент стане дорожчим: якщо геологи виявлять на ділянці надійні тверді ґрунти, проект можна буде трохи полегшити, і як наслідок кінцевий кошторис зменшиться.

Скільки часу необхідно витратити на вибір проекту будинку?

Практика показує, що між першим відвідуванням нашого сайту та ухваленням рішення про купівлю проекту проходить, у середньому, близько півроку. Тому чим раніше ви почнете вивчати варіанти, тим краще.

Три-чотири тижні знадобиться, щоб дочекатися результатів геологічної та геодезичної експертизи, отримати дані плями забудови та зробити остаточний вибір.

Припустимо, ви обрали повністю готовий проект, який не потрібно адаптувати до української нормативної бази. Далі вам доведеться:

• замовити адаптацію фундаменту - на розрахунок піде два тижні;
• підготовити генеральний план та ескізи (щоб отримати будівельний паспорт) – тиждень;
• дочекатися, доки служба доставки привезе проектну документацію – від 2 до 5 днів.

Як отримати будівельний паспорт для початку будівництва будинку?

Закладайте щонайменше п'ять місяців заздалегідь, щоб вивчити ринок проектів та зробити свій вибір. Додайте до них ще два місяці (у середньому близько 50 днів) на отримання вихідних документів і купівлю проекту.

При виборі обов'язково зверніть увагу термін розробки. Якщо на сайті вказано 30 днів – це означає, що документація не адаптована до українських ДБН. Адаптація займає до півтора місяця (45 календарних днів).

Якщо вам захочеться змінити типовий проект, час підготовки документів збільшиться, залежно від складності перерахунку, від двох тижнів до півтора місяців.

Після отримання на руки всіх документів:

• плями забудови;
• данних геологічної та геодезичної розвідки;
• проектної документації –

можна з полегшенням переходити до наступних етапів – отримання дозволу на будівництво та вибору підрядників.

Етап №4 – отримання будівельного паспорту і повідомлення про початок робіт

Отримання будівельного паспорта та подальше повідомлення державних органів про початок будівництва гарантує вам безтурботне введення будинку в експлуатацію, подальшу прописку, підключення комунікацій.

Оформляти будівельний паспорт під час будівництва або після нього ризиковано: якщо виявиться, що будівництво не відповідає Державним Будівельним Нормам, доведеться заплатити серйозні штрафи (до 500 мінімальних зарплат), або навіть зносити будівництво та змінювати проект (згідно зі ст.96 КоАП та п.1 ст. 197 КК). Найкраще це робити після придбання проекту паралельно з пошуком підрядника.

Де отримати будівельний паспорт: у місцевому органі самоврядування, у відділі архітектури, там, де ви брали інформацію про пляму забудови.

Які документи для цього необхідні: на 01.10.2021 року крім документів на землю, документів власників землі вам необхідно надати:

• ескізні наміри забудови — сюди входить те, що ми надаємо у пакеті документів "Все для узгодження";
• копія геодезичної зйомки.

За 14 днів вам повинні видати будівельний паспорт, якщо: 

• правильно дотримані відступи від меж ділянки,
• у поданих документах немає помилок та протиріч.

Після отримання будівельного паспорта обов'язково слід повідомити державні містобудівні органи про початок будівельних робіт. Звернутись вам потрібно не пізніше ніж за один календарний день до початку будівнитцва. Повідомлення подається безкоштовно, оформити його можна онлайн у додатку "Дія". Для цього потрібний лише будівельний паспорт на руках. Інструкція щодо подання повідомлення про початок будівельних робіт тут.

Після повідомлення державних органів про початок будівництва можна розпочинати останній підготовчий етап!

Етап №5 – вибір підрядника для ведення будівництва

Чому вибирати підрядника варто лише після покупки проекту будинку? Тому що з готовим проектом на руках простіше пояснити, що потрібно від будівельників, та оцінити, наскільки організація готова це виконати.

Наша компанія розробила корисний документ – тендерну пропозицію. Це кошторис, в якому не заповнений стовпець з цінами, що значно спрощує переговори з підрядниками. Кожен із них самостійно проставляє свої розцінки, вам залишається лише вивчити всі пропозиції та вибрати найоптимальніший з них.

Радимо при виборі підрядника звертати увагу на такі моменти:

1. Інформація на офіційному сайті. Крім гарних фото готових будинків, в портфоліо повинні бути фотопідбірки, які висвітлюють весь робочий процес, починаючи з підготовки ділянки.
2. Відгуки клієнтів. Шукайте їх не лише на офіційному сайті (там зазвичай лише похвали), а й на незалежних ресурсах. Звертайте увагу на відгуки, в яких люди докладно розповідають про помічені недоліки та наводять конкретні деталі подій.
3. Особисте враження. Завітайте до офісу кожної будкомпанії, оцініть, як поставлена ​​робота. Поговоріть зі співробітниками, поцікавтеся, чи робітники зможуть виконати якісь нестандартні побажання, чи всі роботи ведуться лише за шаблоном.
4. Наявність закупника або виконроба. Якщо в штаті підрядника немає таких посад – отже, вони не мають і власних будівельників. Усі роботи ведуться із залученням субпідрядників, а отже, рівень відповідальності за результат залишає бажати кращого. Якщо виконроб таки є, радимо з'ясувати, хто і як контролює його роботу.
5. Відвідування об'єкту. Дізнайтеся адресу об'єкта, на якому прямо зараз ведуться роботи, і обов'язково вирушайте туди, щоб побачити обстановку на власні очі. Поговоріть із робітниками, не соромтеся ставити їм запитання. Потрібно зрозуміти, як організована робота – адже те саме відбуватиметься і на вашій ділянці.
6. Укладання договору та кошторису. Ці документи повинні докладно описувати всі етапи будівництва, тому радимо їх оформлення довірити професіоналам. Грамотно складений договір і докладно прорахований кошторис захистять ваші інтереси, заощадять час і зведуть до мінімуму спроби підрядника знехтувати вашими інтересами на свою користь.
7. Гарантії. Солідні будівельні компанії надають не менш як 10-річну гарантію на зведені будинки. Якщо підрядник відмовляється закріпити гарантійні зобов'язання у договорі – навряд чи варто йому довіряти.
8. Фінансове становище підрядника. Якщо ви перерахуєте будівельній компанії гроші на будівництво, а вона раптово оголосить банкрутом – ви втратите свої кошти. Перевірте на порталі Єдиного державного реєстру юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань (https://usr.minjust.gov.ua/content/home) або на онлайн-сервісах на кшталт https://youcontrol.com.ua/, чи немає у підрядника боргів, судових спорів чи несплачених податків. Для цього знадобиться ЄДРПОУ компанії, який зазвичай вказаний у зразку типового договору, викладеному на його сайті.

Вибір будівельної організації - справа відповідальна, не терпить метушні та емоційних рішень. На відвідання компаній та вибір кращої з них піде не менше місяця.

Етап №6 – підготування ділянки

Щоб не гаяти часу, підготовчі роботи на ділянці можна виконувати паралельно зі збором та оформленням документів. Вони є стандартними для будь-якого будівництва:

1. Розчистіть ділянку, приберіть старі будівлі, які в будь-якому випадку доведеться зносити, вивезіть уламки та будівельне сміття. Вони заважатимуть робітникам та ускладнять переміщення будівельної техніки. Організуйте зручні під'їзди до ділянки.
2. Заведіть на територію електрокабель та підключіть до мережі. Спочатку можна домовитися з сусідами і провісити від них тимчасову лінію, поки оформляються документи в енергозбуті.
3. Будівельникам знадобиться доступ до води, його також можна отримати за домовленістю із сусідами. Як варіант – пробуріть свердловину до водоносного горизонту.
4. Встановіть на ділянці вагончик для будівельників, якщо підрядник не забезпечує своїх працівників побутівкою.
5. Якщо підключення до електрики відсутнє – це найдовший процес: енергозбут виконує такі заявки протягом 90 днів. Інші завдання при грамотній організації справи вирішуються протягом трьох днів, якщо знайти сумлінних виконавців.

На цьому, власне, підготовка до будівництва закінчується. Можна запрошувати на ділянку будівельників та приступати до безпосередніх робіт.

Підсумки

Коротко перечислимо етапи підготовки до будівництва.

1. Визначте пляму житлової забудови у місцевій архітектурі. Ця інформація дозволяє визначитись із габаритами будинку.
2. Проведіть геологічні та геодезичні дослідження, щоб отримати вихідні дані для вибору типу фундаменту та посадки будинку на ділянку.
3. Виберіть проект будинку. Враховуючи дані плями житлової забудови ділянки та геології, замовте проект, який відповідає всім вимогам будівництва.
4. Оформіть будівельний паспорт та подайте повідомлення про початок робіт.
5. Виберіть будівельну фірму.
6. Підготуйте будівельний майданчик до початку будівельних робіт.

Деякі з наведених кроків можна робити паралельно, але для більшості з них кожна наступна дія стає продовженням попереднього. Якщо ви не отримаєте плями забудови, то не зможете визначитися з габаритами будинку. Не зробите геологію ділянки - не оберете фундамент і не приступите до робіт.

Підрахувавши час, необхідний для проходження всіх етапів підготовчого квесту, отримуємо його мінімальну тривалість. Вона становить 90 календарних днів, тобто, близько трьох-чотирьох місяців, за умови, що все пройде гладко та без затримок. Як бачите, щоб розпочати роботи навесні, підготовку потрібно розпочинати у жовтні, найпізніше – у листопаді.

Ви вже маєте досвід будівництва будинку? Будемо щиро вдячні, якщо ви поділитеся ним з іншими забудовниками на сторінках нашого сайту - нижче у коментарях.

ПОПУЛЯРНІ ПИТАННЯ:

ПРИЄДНУЙТЕСЬ ДО НАС У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ ТА ДІЗНАВАЙТЕСЬ НОВИНИ ПЕРШИМИ