Кто успешно прошел сложный и увлекательный квест «построю дом сам», со смехом и слезами расскажет, насколько больше пришлось потратить денег, времени и здоровья, чем ожидалось. А все из-за того, что хозяин и строители увидели конечный результат по-разному...
Поэтому в этой статье о том, как найти такого подрядчик который, оправдает ваши ожидания, а вы — его. Это поможет сохранить не только бюджет семьи, но и хороший аппетит, крепкий сон и, что немаловажно, веру в людей. Этот материал в большей степени будет полезен застройщикам, принявшим решение строить с прорабом или бригадой (о выборе строительной компании написано здесь).
Содержание статьи:
1. Поиск бригады для строительства дома
1.1. Поиск
1.2. Проведение переговоров с претендентами
1.3. Проверка на профессионализм потенциальных исполнителей
1.4. Смета строительства дома и проведение тендера
1.5. Заключение договора
2. Контроль работы подрядчика
3. Как бригады подставляют клиентов
4. Сдача объекта
5. Гарантийные обязательства
6. Выводы
1. Поиск бригады для строительства дома
1.1. Поиск
Поиск подрядчиков рекомендуется начинать с писка отзывов, с осмотра построенных ими домов. Самым верным и надежным способом поиска строительной бригады являются рекомендации знакомых, друзей и родственников. Если на строительную бригаду указали сразу несколько человек из Вашего окружения — берите J. Причем таким подрядчикам не нужно иметь собственный сайт в интернете или рекламировать себя, поскольку находят клиенты их через предыдущих заказчиков.
Когда таких рекомендаций нет, искать подрядчиков можно на досках объявлений и на форумах. Однако, в таком случае риск получить недострой и халтуру значительно возрастает. Поэтому, прорабам и бригадирам, задавайте как можно больше предметных вопросов, прежде чем согласиться на сотрудничество с ними.
1.2. Проведение переговоров с претендентами
Общаясь с потенциальными исполнителями строительных работ нужно:
- Уточнить специализацию бригады. Как правило, бригады специализируются на одной технологии строительства. Бригады, профиль которых строительство кирпичных домов, вряд ли сумеют также хорошо собрать каркасный дом.
- Уточнить у бригадира, есть ли у них профильные рабочие для каждого этапа работ. Ведь так же как в оркестре, скрипач не сыграет на трубе, так и спецы по кладке кафеля вряд ли создадут надежный фундамент. Если же вам все-таки говорят, что одни и те же люди строят всё, перед Вами авантюристы.
- Ознакомиться с отзывами клиентов о бригаде в интернете, региональных площадках, на форумах.
- Убедиться в умении рабочих читать чертежи. При этом важно, чтоб проект дома был уже на руках, тогда диалог с подрядчиком будет предметный.
- Уточнить, каким образом происходит формирование цены строительства и что может повлиять в процессе строительства на изменение оговоренной изначально цены. Подробнее об этом здесь.
- Убедиться, что у подрядчика имеются необходимые для строительства дома инструменты и техника. У хороших исполнителей, как правило, есть собственные бетономешалки, нейлеры и др.
- Согласовать этапы строительства. При этом на каждый этап желательно заключать отдельный договор. Такой подход позволит на любом из этапов сменить бригаду, если что-то не так пойдет.
- Договориться с исполнителем о предоставлении ежедневного отчета по телефону о выполненных работах и подробного фотоотчета. (Сегодня можно выложить фотографии за пару минут в альбомы с совместным доступом на любом из крупных почтовых сервисов: мейл.ру, гугл, яндекс и др.).
- Посмотреть на дома, которые строила эта бригада. Хороший исполнитель должен располагать портфолио с фото завершенных объектов. Фотографий должно быть много, с каждого этапа строительства. На фото также четко должно видно, что люди с этой бригады строили дом.
- Побывать в одном, а в идеале, в нескольких домах, построенных бригадой. Если есть такая возможность, то лучше съездить в дом, который строился давно, поскольку последствия ошибок во время строительства проявляются не сразу. Это позволит убедиться в том, что кровля не протекает и не гниет ростверк фундамента даже спустя годы. Добросовестные подрядчики, как правило, с радостью хвалятся домами, которые они построили, ведь это и есть основная реклама и предмет гордости. Такие бригады знают себе цену и дорожат репутацией.
1.3. Проверка на профессионализм потенциальных исполнителей
Лучшим способом определения мастерства подрядчика, как бы просто это ни показалось, является обсуждение проекта с бригадиром. При этом необходимо высказывать заведомо невыполнимые пожелания к строительству и отделочным работам. Хороший спец сразу обоснуют, от чего стоит отказаться, а что из требований выполнить все-таки возможно. Профессионализм строителя, который убеждает, что все выполнит в соответствии вашим требованиям, можно сразу ставить под сомнение.
Очевидно, прежде чем ставить перед бригадиром задачи такого рода, необходимо потратить время на то, чтобы самому разобраться в мат.части. Кроме времени потребуется еще хотя бы капелька любви к расчетам и техническим решениям.
1.4. Смета строительства дома и проведение тендера
Проведение тендера – лучший способ выбора исполнителя строительных работ. Вы отправляете подрядчикам смету, в которой не отображены цены, объемы работ и материалов. Претенденты заполняют таблицу сами.
Смета делает строительство дома прозрачным, поскольку на ее основании контролируются затраты материалов и объемы работ. Составляется смета исключительно при наличии проекта дома, в котором конструкция фундамента адаптирована к особенностям участка.
Рекомендуется заказывать смету в независимых организациях. А исполнителям, претендующим на сотрудничество с Вами, как уже было сказано выше, рассылать смету, в которой не указаны ни объемы работ, ни объемы материалов, ни цены.
У нас такую смету без объемов и цен часто заказывают вместе с проектом дома, это — «Тендерное предложение».
Дождавшись варианты смет от каждого прораба, нужно с ними прояснить пункты, которые весомо отличаются от значений сметы, составленной независимой организацией. Отдельное внимание уделяйте статье сметы «непредвиденные расходы». В процессе любого строительства такие расходы случаются, но их размер не должен превышать 5-10%.
Случай из жизни
Недобросовестные исполнители не заморачиваются над составлением сметы. И вот тому пример. По рекомендации родственника застройщик выбрал бригаду для строительства дома. На тот момент родственник уже подписал договор с этой же бригадой. Бригадир предложил приемлемую цену, быстро составил смету. Однако, застройщик сравнил полученную смету и смету родственника и выяснил, что "бумаги" идентичны в плане показателей, изменены только площадь и название, поскольку застройщик хочет строить мансардный дом, а родственник двухэтажный коттедж.
Застройщик предъявил исполнителю замечания, после чего тот так же быстро прислал новую смету, в которой теперь присутствовали недочеты по вопросу фундамента. Так смета переделывалась несколько раз, после чего, что естественно, застройщик отказался сотрудничать с исполнителем.
Не стоит слепо верить положительным отзывам об исполнителе, и полагать, что если бригада была рекомендована родственниками, то ее можно воспринимать как хороших профессионалов, только на этом основании. Может соседу бригада и построила качественный дом, но это вовсе не гарантирует, что с Вами все пройдет также гладко.
Поэтому обязательно тщательно изучите этапы строительства, что нужно учитывать на каждом из них, и с чем можно столкнуться в процессе строительства. Разглядев в вас грамотного в строительстве и принципиального заказчика, вряд ли исполнитель будет пытаться вас обмануть.
Сравнивая расценки бригад на выполнение работ важно учитывать два момента:
- Высокая цена. Высокая оплата труда бригады вовсе не свидетельствует об их мастерстве и не подтверждает, что среди конкурентов они лучшие. Высокие расценки могут быть и результатом «раскрутки» исполнителя и хорошей рекламы, обеспечивающей рост популярности бригады. А качество работ и профессионализм таких бригад часто посредственные.
- Низкая цена услуг. Не стоит «вестись» на возможность сэкономить на оплате труда исполнителя. Низкие расценки услуг должны настораживать сразу, поскольку копеечные цены у профессионалов с репутацией недопустимы. Можно, конечно сэкономить и выбрать дешевую бригаду. Но результатом такой экономии могут стать ошибки, исправление которых потребует весомых финансовых затрат. Кроме денег, потеряется еще и уйма времени, нервов и здоровья. Поэтому тезис – очень дешевое не может быть хорошим - стоит принять как аксиому.
Манипуляции с ценами
Прорабы специально занижают цены, чтобы привлечь застройщиков. Эта уловка работает и застройщики «добровольно» ввязываются в стойку. Однако, в ходе строительства происходит повышение цен по тем или иным причинам…здесь мы подробно описали, как это делается. Смета – единственный инструмент, который поможет избежать этого.
Что происходит в жизни, ключевые особенности:
- Независимых экспертных организаций, составляющих детальную смету, на рынке работает мало. И чем дальше от городов, тем их меньше.
- Не удивляйтесь, что из десятка тендерных предложений, разосланных исполнителям, вернется 1 заполненная смета. Остальные исполнители присылают шаблон расчетов или же стоимость квадратного метра. А все потому, что не каждый прораб захочет бесплатно выполнять столь кропотливую работу со сметой, на которую нужно потратить рабочий день. Тем более, если он не уверен в дальнейшем сотрудничестве с заказчиком.
- Вам нужно самостоятельно суметь проанализировать смету, потратив на это немало времени, погрузиться в ценовые реалии рынка, что по чем.
И еще: будьте готовы, что при строительстве дома с бригадой, придется потратить приблизительно в 2 раза больше изначально запланированного бюджета.
1.5. Заключение договора с исполнителем
Утвердить текст договора нужно еще на этапе переговоров с исполнителем. Договор должен быть полноценным в простой письменной форме.
Исполнитель для подписания договора должен быть частным предпринимателем.
Если в процессе строительства или после него возникнут неприятности, с «бумагой» разрешить их будет проще. Чем детальнее будут прописаны пункты договора, тем больше у Вас будет шансов отстоять свои права.
Официальный договор обязательно содержит:
- этапы строительных работ с их подробным описанием,
- четко прописанные сроки выполнения работ,
- требования к качеству работ, выполняемых строительной бригадой,
- порядок приема работ,
- способы и порядок оплаты труда исполнителя,
- ответственность каждой стороны,
- штрафные санкции,
- прилагаемый документ - смета.
Также необходимо прописать правила поведения рабочих на стройплощадке.
Как бывает в жизни:
Не удивляйтесь, если некоторые бригады откажутся подписывать с Вами договор. Наличие договора для них означает, что Вы будете отвлекать их от работы, «совать нос» где нужно и не нужно, постоянно задавать вопросы и на этапе принятия работ требовать что-то нереальное и странное. Они и без Вас могут обеспечить себя работой, и найти менее требовательного заказчика;-). Отказ бригады от подписания договора еще не говорит о её непорядочности и непрофессионализме.
Вывод:
Наверное, теперь понятно, что Вам необходимо до начала земляных работ стать экспертом в строительном деле, даже только для совершения правильного выбора. Отказ от договора и отсутствие детализированной сметы еще не показатель того, что бригада ничего не стоит. Ровно также как и детально прописанный договор и смета не гарантируют того, что в фундаменте не появятся трещины, а на мансарде плесень.
А вот если бригадир увидит, что Вы хорошо подкованы в делах строительных и разбираетесь в деталях, вряд ли он решиться работать с Вами по некрасивым схемам.
2. Контроль работы подрядчика
Все вышесказанное подталкивает к принятию наиболее грамотного решения – нанять на время строительства технадзор. Обойдется он конечно недешево, но исправление ошибок и негативных последствий по причине отсутствия такого надзора, как правило, обходится в разы дороже.
Или же Вам нужно самим вникать на каждом этапе во все нюансы технического характера и практически жить на строительной площадке. Так что, согласитесь, легче нанять технадзор, который возьмет на себя все технические вопросы, а Вам останется только контролировать приобретение и своевременную доставку материалов, их расход и сохранность.
Вот несколько полезных советов, как контролировать бригадира или прораба:
- Нужно познакомиться лично с полным составом бригады, убедиться, что имеются специалисты по каждому виду работ, выполняемых на разных этапах строительства. Если Вы заметите, что люди на площадке меняются часто, то, скорее всего, бригадир не отличается порядочностью и обманывает своих рабочих. Он может говорить им, что Вы отказываетесь платить за их работу, и они уходят. Приходящие на их место люди слышат от бригадира ту же историю, и схема повторяется снова и снова. Следствием этого является затягивание сроков строительства, а возможно и месть обиженных рабочих.
- Важно не копаться в мелочах при оценке качества там, где это неуместно. Это сэкономить и время, и нервы – Ваши и исполнителя. Нужно понимать, что для каждого вида работ имеются допустимые нормы отклонений.
- Расставайтесь с людьми легко и без сожалений, если Вы сомневаетесь в их профессионализме и порядочности.
- Достойно оплачивайте честный труд людей, добросовестно выполняющих свои обязанности. Недовольные оплатой, найдут свой способ восстановить справедливость, который Вам не понравится…
3. Как бригады подставляют клиентов
Истории о том, как строительные бригады кидают своих клиентов, достаточно распространены. Существуют схемы, о которых знают все, но при этом продолжающие также успешно работать. Причем нужно быть готовым к тому, что бригада может кинуть застройщика на любом из этапов строительства.
4. Сдача объекта
Проверяйте тщательно качество сдаваемого объекта до того, как подписать акт выполненных работ и оплатить работу бригады. Застройщик может перевести средства бригаде в течение 5 дней после подписания акта сдачи. За это время можно несколько раз перепроверить объект и возможно заметить что-то, что не было обнаружено на момент сдачи.
5. Гарантийные обязательства
Хотя, эта статья и посвящена тому, как найти такую бригаду, чтобы не возникало вопросов гарантий, осветить этот вопрос все-таки стоит.
6. Выводы:
|
