Как получить разрешение на строительство: новые возможности во время военного положения

Для чего нужно разрешение на строительство?

Если начать стройку без зарегистрированного уведомления о начале строительных работ, такой дом считается самовольным строительством. А это уже история не про уют и новоселье, а про штрафы, проблемы с документами и другие совсем не романтичные сюрпризы.

Вот зачем нужно оформить уведомление: 

Чтобы избежать штрафов и риска сноса.

Защита от штрафов и сноса: Без регистрации уведомления стройка считается «самостроем». ГИАГ (бывший ГАСК) может прийти с проверкой, оштрафовать на крупную сумму и даже через суд потребовать сноса, если нарушены нормы (например, дом слишком близко к соседу).

Возможность подключения коммуникаций: Газ, свет и воду официально не подключат к объекту, который не зарегистрирован в строительном реестре.

Право собственности: Вы не сможете вызвать БТИ, получить почтовый адрес и, соответственно, продать, подарить или оставить в наследство дом, которого «юридически не существует».

Теперь перейдем к практической части: как именно подать уведомление о начале строительных работ.

В этой статье мы разбираем новую сокращенную схему, которая действует с 4 марта 2026 года — с момента вступления в силу постановления Кабмина №305 «Про внесення до деяких постанов Кабінету Міністрів України змін щодо будівництва об'єктів на підставі будівельного паспорта або схеми намірів забудови земельної ділянки».

Если говорить проще, государство временно дало застройщикам более короткий и маршрут оформления с меньшим количеством бюрократических квестов.

Это постановление внесло изменения в:

• постановление №722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану»;
• постановление №681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».

И здесь для застройщика мы даем выжимку этих документов, что нужно ему знать.

Какие дома можно оформить по сокращенной схеме?

Эта возможность действует не для всех объектов, а только для домов, которые одновременно соответствуют таким условиям:

• Площадь — до 200 м²
• Этажность — до двух этажей включительно (мансардный этаж при этом не учитывается)
• Дом должен быть односемейным. То есть это не таунхаус, не дуплекс и не любой другой сблокированный дом с общей стеной с соседями.

Иными словами, если вы строите обычный частный односемейный дом разумного масштаба, есть хорошие шансы пройти оформление именно по этой упрощенной процедуре.

Сколько времени действует сокращенная схема?

Упрощенная схема работает на весь период действия военного положения и еще один год после его завершения.

То есть это временный, но вполне реальный инструмент, которым можно воспользоваться уже сейчас — и, честно говоря, лучше пользоваться, пока такая возможность есть.

Как работает сокращенная схема?

Ниже — пошагово, без юридического тумана и бюрократического эпоса.

Шаг 1. Выбор сертифицированного архитектора

Сначала вам нужно выбрать сертифицированного архитектора или инженера-проектировщика, который подготовит для вас документ “Схема намерений застройки земельного участка” - «Схема намірів забудови земельної ділянки».

Что это за документ?

Это схема, которая содержит основные сведения о будущем доме:

• фасады и разрезы;
• планы этажей с габаритными размерами;
• перечень инженерных систем, которые будут использоваться;
• план размещения дома на участке;
• учет нормативных ограничений, предусмотренных законодательством.

А для этого архитектору нужно четко понимать, что именно вы хотите построить. Поэтому на этом этапе вы либо:

• выбираете готовый типовой проект;
• либо заказываете индивидуальный проект по своим эскизам и пожеланиям.

Важно: такую работу может выполнить только сертифицированный архитектор или инженер-проектировщик с квалифицированной электронной подписью.

Поэтому, обращаясь в проектное бюро или строительную компанию, стоит сразу уточнить: есть ли у них такой специалист. Лучше проверить это в начале, чем выяснить в самый неподходящий момент, что «все сделали, но подписать некому».

В компании Z500 работают такие специалисты, и в рамках услуги «Все для согласования» мы можем разработать для вас «Схему намірів забудови…» и зарегистрировать ее в ЄДЕССБ.

Когда схема зарегистрирована, можно подавать уведомление о начале строительных работ.

Сделать это можно:

• через ЦНАП;
• через местный орган самоуправления;
• через систему Дія.

При подаче уведомления вы указываете регистрационный номер вашей схемы намерений застройки в ЄДЕССБ, а также предоставляете другие документы, которые могут потребоваться по правилам вашего местного органа самоуправления. В первую очередь:

• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• документы, удостоверяющие личность собственников;
• при необходимости — другие сопроводительные документы.

Полный перечень лучше уточнить заранее именно в вашем ЦНАПе или органе местного самоуправления, потому что на практике список может немного отличаться.

После подачи уведомления строительство считается законным.

И это уже совсем другой уровень спокойствия: можно не только строить дом, но и дальше официально подключать коммуникации, получать почтовый адрес, на определенном этапе строительства оформлять документы в БТИ, регистрировать право собственности и совершать любые юридические действия с домом.

Итак, еще раз схематично ключевые этапы и документы:

---

Альтернативный способ подачи уведомления

Есть и другой путь: сначала оформить строительный паспорт - будівельний паспорт (как это сделать читайте здесь), а затем подать уведомление через ЦНАП или Дію (об єтом мі писали “здесь”).

Этот способ подходит для частных домов:

• до двух этажей;
• площадью до 500 м².

Но здесь есть важный нюанс.

Схема намерений застройки земельного участка является обязательным документом и для получения строительного паспорта.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем не просто подготовить эту схему, а сразу зарегистрировать ее в ЄДЕССБ. Это поможет избежать возможных сложностей с оформлением документов в будущем.

Иначе можно сэкономить один шаг сегодня, а потом получить лишнюю головную боль завтра. А стройка и без этого умеет держать в тонусе.

Подведем итог

Если вы планируете строить частный односемейный дом площадью до 200 м², во время военного положения у вас есть возможность пройти оформление по сокращенной схеме — через схему намерений застройки земельного участка, зарегистрированную в ЄДЕССБ.

Это современный и вполне рабочий механизм, который позволяет:

• легально начать строительство;
• избежать штрафов и проблем с проверками;
• подключить коммуникации;
• в будущем спокойно оформить право собственности на дом.

Главное — пройти этот путь правильно с самого начала: выбрать компетентного сертифицированного специалиста, подготовить документы и зарегистрировать схему официально.